Дарение между близкими родственниками — гайд 2026

Бесплатная квартира, за которую придётся заплатить

В 2024 году Росреестр зарегистрировал более 3,2 миллиона договоров дарения недвижимости. Примерно каждый четвёртый из них — дарение между близкими родственниками. И вот парадокс: получить квартиру в подарок — бесплатно. А вот оформить этот подарок — нет.

Госпошлина, выписки, нотариальные тарифы, а в некоторых случаях ещё и налог в 13% от кадастровой стоимости. Подарок ценой в несколько сотен тысяч рублей «сверху» — не редкость, а норма. Разница лишь в том, знаете вы правила или нет.

Дарение квартиры между близкими родственниками — одна из немногих сделок, где закон даёт реальную льготу: полное освобождение от НДФЛ. Но только если вы правильно определили степень родства, верно составили договор и не допустили ошибок при регистрации. Одна неточность — и «бесплатный» подарок превращается в налогооблагаемый доход.

Этот гайд — пошаговая карта: от определения родства до получения выписки ЕГРН с новым собственником.

Кто считается близким родственником по закону

Семейный кодекс РФ (статья 14) и Налоговый кодекс (пункт 18.1 статьи 217) определяют закрытый перечень близких родственников. Никаких «а мы же семья» — только буква закона.

Близкие родственники и члены семьи для целей дарения:

• Супруги (официальный брак, зарегистрированный в ЗАГСе)
• Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых)
• Бабушки, дедушки и внуки
• Братья и сёстры (полнородные и неполнородные — то есть имеющие хотя бы одного общего родителя)

Кто НЕ входит в этот список:

• Тёти и дяди
• Племянники
• Двоюродные братья и сёстры
• Свекрови, тести, зятья, невестки
• Гражданские супруги (сожители)

Это принципиально. Если вы дарите квартиру племяннику — он заплатит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости. Дарите сыну — налога нет. Одна степень родства может стоить сотни тысяч рублей.

Пример: кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 ₽. Дарение племяннику обойдётся ему в 780 000 ₽ налога. Дарение сыну — 0 ₽. Проверить кадастровую стоимость объекта можно за пару минут на кадастровой карте GradBase (gradbase.ru) — достаточно найти объект по адресу или кадастровому номеру.

Что можно подарить: квартира, дом, участок, доля

Договор дарения между близкими родственниками может касаться любой недвижимости, право на которую зарегистрировано в ЕГРН:

• Квартира или комната
• Жилой дом (в том числе с земельным участком)
• Земельный участок
• Доля в праве собственности
• Гараж, машиноместо
• Нежилое помещение

Важное ограничение по ст. 575 ГК РФ — запрещено дарение:

• От имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан их законными представителями
• Работникам образовательных, медицинских, социальных организаций от их подопечных
• Государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением
• Между коммерческими организациями

Если дарите дом — земельный участок под ним передаётся вместе с домом. Это требование статьи 35 Земельного кодекса РФ. Нельзя подарить дом, оставив себе землю. Перед оформлением убедитесь, что участок имеет установленные границы — проверить это можно на публичной кадастровой карте gradbase.ru.

Налог при дарении между близкими родственниками

Здесь работает одно из самых щедрых освобождений в Налоговом кодексе.

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ: доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются НДФЛ. Исключение — недвижимость, транспорт, акции, доли, паи. Но и для них есть оговорка: если даритель и одаряемый — близкие родственники или члены семьи по Семейному кодексу, НДФЛ не взимается.

Перевод на человеческий: мать дарит дочери квартиру стоимостью 8 000 000 ₽ — налог 0 ₽. Та же мать дарит ту же квартиру подруге дочери — налог 1 040 000 ₽ (13% от кадастровой стоимости).

Но есть нюанс с последующей продажей. Если одаряемый решит продать подаренную квартиру, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составит 3 года (а не 5, как при покупке) — это правило из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, распространяющееся на имущество, полученное в дар от близкого родственника.

Продали раньше трёх лет? Заплатите 13% с суммы, превышающей 1 000 000 ₽ (имущественный вычет), либо 13% от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами дарителя на приобретение этого объекта. Второй вариант появился в 2019 году и часто выгоднее.

Налог на имущество после дарения между родственниками рассчитывается по кадастровой стоимости объекта и ложится на нового собственника с момента регистрации перехода права.

Нотариус при дарении: когда обязателен, а когда нет

Дарение между близкими родственниками и нотариус — вопрос, на котором теряют деньги чаще всего. Потому что многие идут к нотариусу «на всякий случай», хотя закон этого не требует.

Нотариальное удостоверение обязательно только в определённых случаях:

• Дарение доли в праве общей долевой собственности (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Исключение: все собственники дарят свои доли одновременно по одной сделке — тогда нотариус не нужен
• Дарение от имени несовершеннолетнего от 14 до 18 лет (с согласия органа опеки)
• Дарение недвижимости, принадлежащей ограниченно дееспособному

Во всех остальных случаях — дарение квартиры, дома, участка целиком — договор дарения между близкими родственниками составляется в простой письменной форме. Без нотариуса.

Нотариальный тариф при дарении близким родственникам (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате):

• При стоимости до 10 000 000 ₽: 3 000 ₽ + 0,2% от кадастровой стоимости
• Свыше 10 000 000 ₽: 23 000 ₽ + 0,1% от суммы, превышающей 10 000 000 ₽, но не более 50 000 ₽

Плюс услуги правового и технического характера (УПТХ) — от 6 000 до 15 000 ₽ в зависимости от региона.

Итого за нотариальное оформление дарственной на квартиру стоимостью 5 000 000 ₽ вы заплатите примерно 13 000–23 000 ₽. При простой письменной форме — 0 ₽ за сам договор.

Договор дарения между близкими родственниками: образец и структура

Договор дарения квартиры между близкими родственниками — это документ, по которому даритель безвозмездно передаёт недвижимость одаряемому. Никаких встречных обязательств. Если в договоре написано «дарю квартиру, а ты мне ежемесячно платишь 20 000 ₽» — это уже не дарение, а притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Обязательные пункты договора

Образец договора дарения между близкими родственниками должен содержать:

1. Дата и место заключения
2. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации дарителя и одаряемого
3. Указание на родственную связь (это не обязательно юридически, но помогает при налоговых проверках)
4. Предмет договора — описание объекта: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж. Для земельного участка — категория земель и вид разрешённого использования
5. Основание права собственности дарителя (номер и дата регистрации в ЕГРН)
6. Указание, что объект свободен от обременений, или перечень существующих обременений
7. Порядок передачи (можно включить передаточный акт в текст договора или оформить отдельно)
8. Подписи сторон

Кадастровый номер объекта — обязательный реквизит. Если вы его не знаете, найти номер можно по адресу на карте GradBase или через сервис Росреестра.

Что не надо писать в договоре:

• Стоимость объекта (для дарения она не имеет юридического значения, хотя некоторые указывают кадастровую стоимость справочно)
• Условия о пожизненном проживании дарителя (Верховный суд РФ допускает это, но такой пункт может вызвать вопросы у регистратора)
• Условие о передаче после смерти дарителя — такой договор ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ), для этого существует завещание

Пошаговая инструкция: оформление дарения в 2026 году

Порядок действий при дарении недвижимости между близкими родственниками:

Шаг 1. Проверьте объект недвижимости

Перед составлением договора получите выписку из ЕГРН. Она покажет: кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, запрет регистрационных действий), точные характеристики объекта.

Шаг 2. Подготовьте документы

• Паспорта дарителя и одаряемого
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, предыдущий договор дарения и т.д.)
• Выписка из ЕГРН (свежая, хотя формально срок не ограничен)
• Нотариальное согласие супруга дарителя, если объект приобретён в браке (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Без него Росреестр зарегистрирует сделку, но внесёт отметку об отсутствии согласия — это мина замедленного действия
• Документ, подтверждающий родство (свидетельство о рождении, о браке) — для налоговой

Шаг 3. Составьте договор дарения

Три экземпляра: дарителю, одаряемому, Росреестру. В простой письменной форме, если не требуется нотариальное удостоверение.

Шаг 4. Подпишите договор

Обе стороны подписывают все экземпляры. Если одаряемый — ребёнок до 14 лет, за него подписывает законный представитель. От 14 до 18 — подписывает сам, но с письменного согласия родителя.

Шаг 5. Подайте документы на регистрацию

Регистрация перехода права в Росреестре

Договор дарения сам по себе не делает одаряемого собственником. Право собственности возникает только после государственной регистрации перехода права в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ФЗ-218).

Способы подачи:

• Через МФЦ (самый распространённый) — срок регистрации 9 рабочих дней
• Через нотариуса (если договор удостоверялся нотариально) — 3 рабочих дня. Нотариус сам направляет документы в электронном виде
• Через портал Госуслуг или личный кабинет Росреестра — с усиленной квалифицированной электронной подписью. Срок — 7 рабочих дней
• Выездной приём Росреестра — для маломобильных граждан бесплатно

Госпошлина за регистрацию перехода права: 2 000 ₽ для физических лиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Оплачивает обычно одаряемый, хотя закон не устанавливает, кто должен платить.

Для земельных участков из категории земель сельхозназначения, ЛПХ, ИЖС, садоводства — пошлина 350 ₽.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с указанием нового собственника. Это и есть подтверждение завершения сделки.

Сколько стоит оформить дарение: все расходы

Разложим расходы на дарение квартиры между близкими родственниками при кадастровой стоимости 5 000 000 ₽:

Вариант 1 — простая письменная форма (нотариус не нужен):

• Госпошлина за регистрацию: 2 000 ₽
• Выписка из ЕГРН (для проверки перед сделкой): 350 ₽ электронная, 870 ₽ бумажная
• Составление договора юристом (по желанию): 3 000–7 000 ₽
• НДФЛ: 0 ₽
• Итого: 2 350–9 870 ₽

Вариант 2 — нотариальное оформление (обязательное или по желанию):

• Нотариальный тариф: 3 000 + 10 000 (0,2% от 5 млн) = 13 000 ₽
• УПТХ нотариуса: 6 000–15 000 ₽
• Госпошлина: 0 ₽ (нотариус подаёт на регистрацию без дополнительной пошлины за подачу, но пошлина 2 000 ₽ за саму регистрацию всё равно оплачивается)
• НДФЛ: 0 ₽
• Итого: 21 000–30 000 ₽

Разница между вариантами — до 20 000 ₽. Вот почему необходимо точно знать, нужен вам нотариус или нет.

Подводные камни и типичные ошибки

Ошибка 1: забыли согласие супруга дарителя

Объект приобретён в браке — значит, это совместная собственность, даже если в ЕГРН записан только один супруг. Без нотариального согласия второго супруга сделку зарегистрируют, но супруг сможет оспорить дарение в суде в течение года с момента, когда узнал о сделке (ст. 35 СК РФ).

Ошибка 2: дарение как прикрытие купли-продажи

Иногда дарением оформляют фактическую продажу — чтобы обойти преимущественное право покупки сособственников или избежать налогов. Такая сделка — притворная. Любое заинтересованное лицо может оспорить её в суде. Если суд установит, что передавались деньги, — к сделке применяются правила купли-продажи.

Ошибка 3: не проверили обременения

Если квартира в ипотеке — подарить её без согласия банка нельзя. Арест или запрет на регистрационные действия — Росреестр вернёт документы без регистрации. Проверяйте всегда.

Ошибка 4: дарение «с условием»

Включили условие о пожизненном содержании дарителя? Это уже рента (глава 33 ГК РФ), а не дарение. Указали, что дарение вступает в силу после смерти дарителя? Договор ничтожен — используйте завещание.

Ошибка 5: забыли про будущий налог при продаже

Подарили ребёнку квартиру, а через год он решил продать. Три года не прошло — НДФЛ 13%. При стоимости 8 000 000 ₽ и отсутствии подтверждённых расходов дарителя налог после вычета 1 млн составит 910 000 ₽.

Когда дарение можно отменить

Дарение — не окончательный приговор. Гражданский кодекс (ст. 578) предусматривает основания для отмены:

• Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения
• Обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты (например, родовой дом, который одаряемый собирается снести)
• Дарение совершено ИП или юрлицом за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев до банкротства

Также даритель может отменить дарение, если переживёт одаряемого — но только если это условие прямо указано в договоре.

Срок исковой давности для оспаривания дарения: 1 год для оспоримых сделок, 3 года для ничтожных (ст. 181 ГК РФ). Кредиторы в процедуре банкротства могут оспорить дарственную, совершённую в течение 3 лет до подачи заявления о банкротстве.

Дарение или завещание: что выгоднее

Этот вопрос задают в 90% случаев. Ответ зависит от ситуации, но факты — одинаковые для всех.

Дарение:

• Переход права — при жизни дарителя, сразу после регистрации
• Налог для близких родственников — 0 ₽
• Оспорить сложнее (нужны веские основания по ст. 578 ГК РФ)
• Даритель теряет право собственности навсегда
• Расходы: 2 000 ₽ госпошлина + возможно нотариус

Завещание:

• Переход права — только после смерти завещателя и вступления в наследство (минимум 6 месяцев)
• Налог — 0 ₽ (наследство не облагается НДФЛ)
• Оспорить проще (нетрудоспособные наследники имеют обязательную долю)
• Завещатель сохраняет право собственности при жизни, может изменить завещание в любой момент
• Расходы: нотариальное удостоверение завещания ~3 000–5 000 ₽ + после смерти пошлина 0,3% (но не более 100 000 ₽) для близких родственников + УПТХ нотариуса при оформлении наследства

Ключевая разница: при дарении даритель сразу перестаёт быть собственником. Если подарили квартиру сыну, а завтра сын решит вас выселить — юридически он имеет право. Завещание безопаснее для того, кто передаёт. Дарение — быстрее и дешевле для того, кто получает.

Если ваша цель — передать недвижимость конкретному человеку без риска споров с другими наследниками — дарение между близкими родственниками надёжнее. Если хотите сохранить контроль до конца жизни — завещание.

Прежде чем принять решение, проверьте актуальные данные об объекте: собственника, обременения, кадастровую стоимость. Всё это доступно на кадастровой карте gradbase.ru — бесплатно и без регистрации.