Налог на дарение недвижимости в 2026 году — кто платит и сколько

Парадокс бесплатного подарка

Бабушка дарит внуку квартиру. Денег не берёт. Внук счастлив — получил жильё бесплатно. Через год приходит письмо из налоговой: «Вы должны 650 000 рублей». Внук в шоке. Квартиру-то подарили, откуда налог?

А вот откуда. Налоговый кодекс РФ рассматривает подарок как доход. Получили квартиру стоимостью 5 миллионов — значит, получили доход 5 миллионов. И с него нужно заплатить НДФЛ. Налог на дарение недвижимости — это не отдельный налог, а тот самый подоходный налог, который вы платите с зарплаты.

Но есть исключения. Большие исключения. Если бабушка дарит внуку — налога нет. Если тётя дарит племяннику — налог есть. Между этими двумя ситуациями — пропасть в сотни тысяч рублей. Разница в одной степени родства.

В этом гайде разберём: кто платит налог на дарение недвижимости в 2026 году, кто освобождён полностью, как рассчитать сумму и не попасть на штрафы. С конкретными цифрами, формулами и примерами.

Кто платит налог на дарение недвижимости

Налог платит тот, кто получает подарок. Не даритель, а одаряемый. Это принципиальный момент, который многие путают.

Логика простая: даритель ничего не получает — он отдаёт. А одаряемый получает имущество, то есть доход в натуральной форме. С дохода платится НДФЛ.

Но Налоговый кодекс делит одаряемых на две категории:

• Близкие родственники — освобождены от налога полностью
• Все остальные — платят 13% или 30% от стоимости недвижимости

Это разделение прописано в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ. Там же перечислены, кто именно считается близким родственником для целей налогообложения.

Близкие родственники: полное освобождение

Налог на дарение недвижимости родственнику не платится, если родственник — близкий. Список закрытый, расширительному толкованию не подлежит:

• Супруги (официальный брак, не гражданский)
• Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых)
• Бабушки, дедушки и внуки
• Братья и сёстры (полнородные и неполнородные — от одного родителя)

Всё. Больше никого. Дядя, тётя, племянники, двоюродные братья, свекровь, тёща — это НЕ близкие родственники по Налоговому кодексу.

Обратите внимание на формулировку: неполнородные братья и сёстры тоже освобождены. Это значит, что если у вас общий отец, но разные матери — налога на дарение недвижимости близким не будет.

Но есть нюанс с супругами. Освобождение работает только при зарегистрированном браке. Живёте вместе 20 лет, но без штампа — налог придётся платить как постороннему человеку.

Не родственники и дальние родственники

Налог на дарение недвижимости не родственнику — это 13% от стоимости объекта. Для нерезидентов РФ — 30%.

Кто попадает в эту категорию:

• Дальние родственники: дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры, троюродные и далее
• Свойственники: тёща, свекровь, зять, невестка, свояки
• Посторонние люди: друзья, коллеги, соседи
• Гражданские супруги (без регистрации брака)
• Бывшие супруги (после развода)

Получили квартиру в дар от тёти — платите налог. От подруги — платите налог. От бывшего мужа после развода — платите налог.

Нет никаких льгот, вычетов или освобождений. Пенсионеры, инвалиды, многодетные — все платят одинаково. Налог на дарение недвижимости в 2026 году не имеет социальных льгот.

Ставки налога на дарение недвижимости в 2026 году

Какой налог на дарение недвижимости действует сейчас? Зависит от вашего налогового статуса:

• Резиденты РФ: 13%
• Нерезиденты РФ: 30%

Резидент — это тот, кто провёл в России минимум 183 дня за последние 12 месяцев. Гражданство значения не имеет. Гражданин России, живущий в Испании — нерезидент. Гражданин Германии, работающий в Москве больше полугода — резидент.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Но она применяется к трудовым доходам. Налог на дарение квартиры по-прежнему рассчитывается по плоской ставке 13% (или 30% для нерезидентов) независимо от стоимости объекта.

То есть получили в дар квартиру за 50 миллионов — платите 13%, а не повышенную ставку. Это важное уточнение, потому что многие путают.

Налоги на дарение квартиры в 2026 остались такими же, как в 2025 году. Законодательных изменений по ставкам не было.

Как рассчитать налог на дарение квартиры

Сколько налог на дарение квартиры конкретно в рублях? Формула простая:

Налог = Стоимость недвижимости × Ставка (13% или 30%)

Сложность в другом — какую стоимость брать. По закону налоговая база — это кадастровая стоимость объекта. Не рыночная, не цена по договору (в договоре дарения её обычно нет), а именно кадастровая.

Кадастровая стоимость фиксируется в ЕГРН и пересматривается раз в 4 года (в городах федерального значения — раз в 2 года). Она может быть как ниже, так и выше рыночной.

Таблица расчёта налога для резидентов:

• Квартира 3 000 000 ₽ → налог 390 000 ₽
• Квартира 5 000 000 ₽ → налог 650 000 ₽
• Квартира 10 000 000 ₽ → налог 1 300 000 ₽
• Дом 8 000 000 ₽ → налог 1 040 000 ₽
• Участок 2 000 000 ₽ → налог 260 000 ₽

Для нерезидентов умножайте на 2,3 — ставка 30% вместо 13%.

Пример расчёта для квартиры стоимостью 5 млн рублей

Ситуация: тётя дарит племяннице квартиру в Москве. Кадастровая стоимость — 5 000 000 рублей. Племянница — налоговый резидент РФ.

Тётя и племянница — не близкие родственники по НК РФ. Освобождение не действует.

Расчёт:

5 000 000 × 13% = 650 000 рублей

Эту сумму племянница должна заплатить до 15 июля года, следующего за годом дарения. Если квартиру подарили в марте 2026 — налог нужно заплатить до 15 июля 2027.

А если бы квартиру дарила бабушка внучке — налог был бы 0 рублей. Разница в 650 000 рублей из-за степени родства.

Теперь понимаете, почему важно точно знать, кто кому кем приходится?

Кадастровая или рыночная стоимость — что берут за базу

Налог на доходы дарение квартиры рассчитывается от кадастровой стоимости. Это прямо прописано в статье 214.10 НК РФ.

Рыночная стоимость значения не имеет. Даже если вы закажете независимую оценку, которая покажет, что квартира стоит дешевле — налоговая её не примет.

Есть только один способ уменьшить базу — оспорить кадастровую стоимость. Это отдельная процедура через комиссию при Росреестре или через суд. Подробнее о ней — в нашем гайде про кадастровую стоимость.

Важный нюанс: если дарится доля в квартире, налог считается пропорционально. Подарили 1/2 квартиры с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей — налоговая база составит 3 000 000 рублей, налог — 390 000 рублей.

При дарении нескольких объектов одним договором налог считается по каждому отдельно и суммируется.

Как узнать кадастровую стоимость для расчёта налога

Прежде чем считать налог, нужно узнать кадастровую стоимость объекта. Есть несколько способов:

1. На сайте Росреестра — бесплатно, но интерфейс неудобный
2. Через выписку из ЕГРН — официальный документ с печатью
3. На gradbase.ru — бесплатная кадастровая карта с данными Росреестра

На ГрадБейс достаточно найти объект на карте или ввести адрес — кадастровая стоимость отобразится сразу. Это удобно для предварительного расчёта.

Для подачи декларации формально никакой документ о стоимости прикладывать не нужно — налоговая сама запросит данные в Росреестре. Но знать сумму заранее необходимо, чтобы подготовить деньги и проверить расчёт инспектора.

Если кадастровая стоимость кажется завышенной — сравните её с рыночными ценами на аналогичные объекты. При расхождении более чем на 30% имеет смысл рассмотреть оспаривание.

Сроки и порядок уплаты налога

Налог на дарение недвижимости в 2026 году платится в следующем порядке:

1. Получаете квартиру в дар, регистрируете переход права в Росреестре
2. До 30 апреля следующего года подаёте декларацию 3-НДФЛ
3. До 15 июля следующего года оплачиваете налог

Пример: договор дарения подписан 15 августа 2026 года, переход права зарегистрирован 25 августа 2026 года. Декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года. Налог заплатить до 15 июля 2027 года.

Пропустили срок подачи декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей.

Не заплатили налог вовремя — пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. При текущей ключевой ставке это ощутимые суммы.

Налоговая узнает о дарении автоматически — Росреестр передаёт сведения о всех сделках. Скрыть не получится.

Декларация 3-НДФЛ: пошаговое заполнение

Декларацию можно подать тремя способами:

• Через личный кабинет на nalog.gov.ru — самый удобный
• Через программу «Декларация» (скачать на сайте ФНС)
• Лично в налоговую инспекцию на бумаге

Что указывать в декларации:

1. Источник дохода: «Доходы от дарения»
2. Вид дохода: код 4905 «Доходы в натуральной форме в виде имущества, полученного в порядке дарения»
3. Сумма дохода: кадастровая стоимость объекта на 1 января года дарения
4. Сумма налога: 13% от кадастровой стоимости

Прикладывать договор дарения и выписку из ЕГРН к электронной декларации не обязательно, но желательно — ускорит проверку.

Если дарение от близкого родственника — декларацию подавать НЕ нужно. Освобождение применяется автоматически. Но если налоговая пришлёт запрос — придётся предоставить документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, о браке).

Налог при продаже подаренной квартиры

Отдельная история — квартира дарение налог при продаже. Здесь возникает второй налог, уже при продаже подаренного жилья.

Получили квартиру в дар → заплатили налог на дарение (если не освобождены) → решили продать → возможно, придётся заплатить ещё и налог с продажи.

Налог на продажу недвижимости дарение подчиняется общим правилам статьи 217.1 НК РФ. Освобождение от налога зависит от срока владения и от того, кто был дарителем.

Минимальные сроки владения

Чтобы продать подаренную квартиру без налога, нужно владеть ею минимальный срок:

• 3 года — если подарил близкий родственник
• 5 лет — если подарил кто-то другой

Получили квартиру от мамы — через 3 года можете продать без НДФЛ. Получили от тёти — ждите 5 лет.

Если продаёте раньше минимального срока — платите 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки. Но при дарении цены покупки нет. Поэтому можно применить вычет в 1 000 000 рублей или уменьшить доход на сумму налога, уплаченного при дарении.

Пример: тётя подарила квартиру за 5 000 000 ₽ (кадастровая стоимость). Племянница заплатила НДФЛ 650 000 ₽. Через 2 года продала за 5 500 000 ₽.

Расчёт налога при продаже:

5 500 000 − 1 000 000 (вычет) = 4 500 000 × 13% = 585 000 ₽

Итого племянница заплатит: 650 000 (при дарении) + 585 000 (при продаже) = 1 235 000 рублей налогов с одной квартиры.

Типичные ошибки и налоговые риски

Ошибка №1: думать, что налога нет, потому что это «подарок»

Подарок подарку рознь. От близкого родственника — без налога. От всех остальных — 13% от кадастровой стоимости. Многие узнают об этом, когда уже приходит требование из налоговой.

Ошибка №2: не подавать декларацию

Налоговая получает данные из Росреестра автоматически. Если вы не подали декларацию, а должны были — придёт штраф. Минимум 1000 рублей, максимум 30% от суммы налога.

Ошибка №3: путать кадастровую и рыночную стоимость

Налог на имущество дарение квартиры считается именно от кадастровой стоимости. Рыночная оценка для налоговой не аргумент.

Ошибка №4: пытаться занизить стоимость через договор

В договоре дарения нельзя указать заниженную цену — это безвозмездная сделка. Налоговая всё равно возьмёт кадастровую стоимость.

Ошибка №5: оформлять дарение вместо купли-продажи для ухода от налогов

Налоговая отслеживает такие схемы. Если докажут притворность сделки — доначислят налоги обеим сторонам плюс штрафы и пени.

Дарение vs купля-продажа: что выгоднее

Иногда люди выбирают между дарением и куплей-продажей. Что выгоднее с точки зрения налогов?

Дарение близкому родственнику:

• Налог у получателя: 0 ₽
• Налог у дарителя: 0 ₽
• Минимальный срок владения для последующей продажи: 3 года

Купля-продажа близкому родственнику:

• Налог у продавца: зависит от срока владения (0 или 13% с прибыли)
• Налог у покупателя: 0 ₽
• Минимальный срок владения: 5 лет
• Покупатель может получить имущественный вычет до 260 000 ₽

Дарение не родственнику:

• Налог у получателя: 13% от кадастровой стоимости
• Минимальный срок владения: 5 лет

Купля-продажа не родственнику:

• Налог у продавца: зависит от срока владения
• Покупатель может получить имущественный вычет

Вывод: между близкими родственниками дарение почти всегда выгоднее. Между посторонними людьми — нужно считать. Если продавец владеет недвижимостью больше 5 лет, купля-продажа может быть выгоднее, потому что покупатель получит вычет.

Для проверки объекта перед любой сделкой рекомендуем заказать выписку из ЕГРН — она покажет всех собственников, обременения и ограничения.

Чего нельзя сделать без этих знаний

Без понимания налога на дарение недвижимости вы рискуете:

• Получить «подарок» ценой в сотни тысяч рублей налога, о котором не знали
• Пропустить срок подачи декларации и заплатить штраф
• Неправильно рассчитать налог и получить доначисление с пенями
• Выбрать невыгодную форму сделки и переплатить
• Продать подаренную квартиру слишком рано и попасть на второй налог

Конкретный пример. Семья решает передать квартиру. Бабушка хочет подарить внуку. Но по документам квартира оформлена на дочь бабушки (маму внука). Если мама подарит сыну — налога не будет (прямая линия родства). Если бабушка сначала подарит дочери, а та потом сыну — тоже без налога, но две сделки и две госпошлины.

А если бабушка по ошибке оформит дарение напрямую на невестку (жену внука) — невестка заплатит 13% от кадастровой стоимости. Свекровь и невестка — не близкие родственники.

Чтобы проверить кадастровую стоимость и рассчитать потенциальный налог заранее, используйте кадастровую карту на gradbase.ru — данные обновляются из Росреестра, доступ бесплатный.

Знание правил — это экономия реальных денег. Сотен тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если бабушка дарит квартиру внуку?

Нет, налог платить не нужно. Бабушка и внук — близкие родственники по статье 217 НК РФ. Дарение между ними полностью освобождено от НДФЛ независимо от стоимости квартиры. Декларацию подавать тоже не требуется.

Сколько составляет налог на дарение квартиры от тёти?

13% от кадастровой стоимости квартиры. Тётя и племянник — не близкие родственники по Налоговому кодексу. Например, при кадастровой стоимости 4 000 000 рублей налог составит 520 000 рублей. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года.

Когда нужно заплатить налог на дарение недвижимости?

До 15 июля года, следующего за годом дарения. Если квартиру подарили в 2026 году — налог платится до 15 июля 2027 года. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать раньше — до 30 апреля 2027 года.

Можно ли уменьшить налог на дарение?

Единственный законный способ — оспорить кадастровую стоимость, если она завышена относительно рыночной. Это делается через комиссию при Росреестре или через суд. Никаких вычетов или льгот при дарении не предусмотрено.

Платит ли налог даритель или одаряемый?

Налог платит одаряемый — тот, кто получает недвижимость. Даритель ничего не платит, он отдаёт имущество безвозмездно. Это логика НДФЛ: налог начисляется на доход, а доход получает именно одаряемый.