Досрочное погашение ипотеки при смене работы или нестабильном доходе

лента новостейСвежий номер РГ-Неделя Родина Приложения Союз Новости

Подписка на издание

Включить рассылку

Войти

добавить в избранное 05.10.202600:01

размер шрифта 1.0x

Досрочное погашение ипотеки при смене работы или нестабильном доходе

Практическая стратегия досрочных платежей, финансовой подушки и защиты от просрочки

Анна Белова Поделиться

Покупая жилье в ипотеку, каждый мечтает погасить ее досрочно, оценивая свои финансовые возможности здесь и сейчас. Однако в жизни случаются и смена работы, и увольнение, и, наоборот, резкое увеличение дохода. Все это не изменит сам факт существования ипотечного долга, но поставит перед заемщиком вопрос, какую сумму безопасно направлять на досрочное погашение.

Если доход изменился, а в планах погасить ипотеку досрочно, безопасная стратегия может быть разной. Учитывайте условия договора, ваш финансовый резерв, время до первой зарплаты на новой работе, планируемый доход и другие факторы. /Владимир Трефилов/РИА Новости

О том, как выгоднее платить ипотеку в "переходных" и изменившихся обстоятельствах, "РГ" рассказали эксперты.

Смена работодателя во время выплаты ипотеки кредитный договор не меняет: ставка, срок и график платежей остаются прежними. Заемщик выполняет свои обязательства в соответствии с условиями договора, и менять их нельзя (ст. 309, 310 ГК РФ).

"По кредитному договору с гражданином банк не может в одностороннем порядке сократить срок договора или увеличить проценты, если иное не предусмотрено Федеральным законом № 395-1 "О банках и банковской деятельности", - поясняет адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов "Швырева и партнеры" Надежда Швырева. - Потребовать досрочно вернуть весь долг только из-за нового места работы банк тоже не вправе, если только речь не идет о нарушении сроков платежей".

Однако в двух случаях возможны исключения:

Погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) можно в любой момент, включая при смене работы. Это право заемщика прямо закреплено законом № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

Получать согласие от банка при этом не нужно, плата за досрочный возврат законом не предусмотрена. Вопрос в том, разумно ли конкретно в вашем случае это делать именно сейчас.

В соответствии с законодательством, при переходе на новую работу часто устанавливается испытательный срок до трех месяцев, а для руководителей - до шести, обращает внимание эксперт. В этот период работодатель может расторгнуть договор, предупредив работника всего за три дня.

"Поэтому деньги, полученные при увольнении (окончательный расчет, компенсацию за неиспользованный отпуск, выходное пособие) не стоит сразу вносить в погашение, - советует Швырева. - Сначала отложите резерв хотя бы на три-шесть ежемесячных платежей. Деньги, внесенные в досрочное погашение, забрать обратно нельзя, а резерв защищает от просрочки".

Если резерв есть, свободные средства можно направить в погашение. Если у вас IT-ипотека, сначала оцените, сохранится ли льготная ставка на новом месте: иногда выгоднее не гасить досрочно, а держать деньги как подушку на случай пересчета ставки.

Важно отличать частичное досрочное погашение от полного:

Частичное уменьшает основной долг, но договор продолжает действовать. Он может разрешать частичное погашение только в дату очередного платежа по графику, но не позднее 30 календарных дней с момента уведомления банка.

После него банк обязан выдать новый график платежей.

Полное - это возврат всего остатка основного долга и процентов, начисленных по день фактического возврата включительно.

Точную сумму на нужную дату банк обязан рассчитать и сообщить в течение пяти календарных дней после получения от клиента уведомления. Только после этого обязательство прекращается исполнением, а вместе с ним снимается залог с квартиры.

Главная ловушка: если сумма на вашем счете окажется меньше суммы, указанной в заявлении о полном погашении, банк спишет то, что есть, как частичное досрочное погашение и в течение трех рабочих дней сообщит об остатке долга.

В этом случае вы будете думать, что ипотека закрыта, но на остаток в несколько рублей продолжат начисляться проценты и неустойка.

После погашения запись об ипотеке в ЕГРН погашается по заявлению банка (или совместному заявлению заемщика и банка) в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в Росреестр. Если оформлялась закладная, ее нужно получить у банка.

В зависимости от того, как изменилась ваша финансовая ситуация, нужно разработать правильную стратегию досрочного погашения. Если доход вырос, она может быть одной, если снизился или стал нерегулярным - другой.

Президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков показал экономию от досрочного погашения на конкретном примере.

Дано: ипотечный кредит 10 млн руб., взятый в октябре 2021 года под 11% годовых сроком на 30 лет.

По расчетам эксперта, ежемесячный платеж составит 97 907 руб. При этом даже спустя пять лет с момента заключения договора большая часть денег в ежемесячном платеже (90 000 руб.) уходит на погашение процентов по кредиту и лишь 7 907 руб. - на погашение долга.

Общая переплата за 30 лет, по расчетам Кулакова, составит 19 521 509 руб.

В данном случае досрочное погашение позволяет сократить эту переплату.

Допустим, помимо основного дохода заемщик получил премию в 200 тыс. руб., которую планирует потратить на досрочное погашение, и перед ним встает выбор: направить эту сумму на сокращение срока договора или на снижение ежемесячного платежа.

Если он выберет сокращение долга, ипотечный калькулятор покажет, что благодаря дополнительному платежу ипотека закроется на 2 года 5 месяцев раньше и переплата сократится до 16 983 883 руб.

"Такой эффект достигается за счет того, что все дополнительные средства идут на погашение основного долга, что автоматически уменьшает общую сумму процентов по кредиту", - поясняет эксперт.

Если в следующем году заемщик еще раз внесет всю сумму предполагаемой премии в 200 тыс. руб. на досрочное погашение, это позволит ему сократить срок договора уже на 4 года, а переплату свести к 15 211 087 руб.

Другой вариант - та же манипуляция, но с сокращением ежемесячной финансовой нагрузки:

"Нельзя сказать, что внесение 200 тыс. для сокращения размера платежа что-то сильно изменит в семейных обязательствах: после первого транша на досрочное погашение нагрузка уменьшится на 2000 руб. ежемесячно, а после второго - еще на 2000 и в итоге в конце 2027 года составит 93 885", - поясняет Кулаков.

Еще одна ситуация: доходы семьи увеличились, и те же 200 тыс. заемщик на протяжении 10 месяцев будет отправлять на досрочное погашение с сокращением срока, но траншами по 20 тыс.

Как показывает калькулятор, финансовый эффект будет примерно тем же, что и при однократном платеже: ипотеку семья закроет на 2 года 4 месяца раньше, а переплата составит 17 080 674 руб.

Финансовые обстоятельства в каждой семье уникальны, и такое упражнение с калькулятором досрочного погашения ипотеки позволяет сопоставить свои возможности и получаемый эффект.

Для примеров использованы условия ипотечного кредитования без государственных льгот и ставка, типичные для осени 2021 года, но за прошедшие годы условия ипотечного кредитования изменились.

"Проценты начисляются на остаток основного долга за фактический срок пользования деньгами, поэтому по размеру переплаты почти всегда выгоднее сокращать срок", - считает Надежда Швырева.

И приводит условный пример: кредит 6 млн руб. на 20 лет под 16 % годовых, платеж - около 83,5 тыс. руб.

"Если через год после выдачи внести досрочно 500 тыс. руб., при сокращении срока заемщик сэкономит около 5,6 млн руб. процентов, и кредит закроется примерно на шесть лет раньше, - объясняет Швырева. - При уменьшении платежа экономия составит около 1,1 млн руб., а ежемесячный платеж снизится с 83,5 до 76,5 тыс. руб.".

Как отметил эксперта, при нестабильном доходе меньший обязательный платеж - это страховка от просрочки, и она может стоить недополученной экономии.

Выбор режима указывается в заявлении о досрочном погашении. Если в договоре или правилах банка возможность выбора не предусмотрена, нужно заранее узнать, какой вариант банк применяет по умолчанию.

Сравнение вариантов после частичного погашения

Первое желание при смене или потере работы - как можно быстрее внести за ипотеку свои последние накопления. Однако не стоит рубить с плеча: оцените ваше финансовое положение, другие обязательства и возможные траты.

Это могут быть обязательные платежи по кредитной карте, расходы на транспорт или лечение, время "простоя" в период поиска работы, ожидание первой зарплаты на новом месте. Если все деньги уйдут на ипотеку, на что вы будете жить?

Решение в зависимости от стабильности дохода:

"Законный способ временно не платить - ипотечные каникулы, - говорит Надежда Швырева. Пока они действуют, неустойка не начисляется, а банк не может требовать досрочного возврата долга, расторгать договор или требовать взыскания квартиры за долги".

Предусмотренные законом особые обстоятельства, связанные с работой и доходом, могут быть следующими:

Последнее особенно важно для тех, кто перешел на работу с меньшей зарплатой: увольняться и вставать на учет в центре занятости для этого не нужно. Каникулы по этим основаниям даются на срок до шести месяцев.

"При этом банк может запросить подтверждающие документы, которые нужно представить в течение десяти рабочих дней, - предупреждает адвокат. - Требовать другие документы, кроме указанных в законе, он не вправе. Если банк десять рабочих дней не отвечает, льготный период считается установленным. Долг при этом не списывается".

После каникул платежи продолжаются по прежнему графику, пропущенные суммы переносятся в конец, а срок кредита продлевается. Во время каникул можно вносить деньги досрочно, а также досрочно прекратить льготный период, уведомив банк.

Если вы потеряли работу, это вас не освобождает от исполнения обязательства. У просрочки же есть последствия:

Суд откажет, если нарушение незначительное (долг меньше 5 % от стоимости квартиры и просрочка меньше трех месяцев). Но если платежи не вносились вовремя более трех раз в течение 12 месяцев, взыскание допускается даже при незначительных просрочках.

При этом на заложенную квартиру правило о защите единственного жилья от взыскания не распространяется.

Заемщикам, которые кредитовались в современных условиях, выгодно обращаться к программам рефинансирования. В этом случае оформляется новый кредит под меньшую ставку и погашается старый, что позволяет существенно сократить переплату по процентам.

"Рефинансирование актуально для тех, чей доход снизился, потому что в этом случае позволяет увеличить срок кредита в новом договоре, - считает Кирилл Кулаков. - Платеж уменьшится, даже если общая переплата чуть вырастет, можно постепенно увеличивать досрочные платежи и сокращать срок".

Надежда Швырева добавляет, что рефинансирование имеет смысл, если рыночные ставки заметно ниже вашей (ориентир - от двух процентных пунктов) или если нужно снизить платеж, не отдавая сбережения.

При этом учтите расходы на оценку, страхование и регистрацию. Также проверьте, не потеряете ли вы льготную ставку: субсидируемые программы при переходе в другой банк сохраняются далеко не всегда.

"Тем, кто меняет работу, важно учитывать сроки, - поясняет Надежда Швырева. - Новый банк проверит доход и долговую нагрузку, а заемщику на испытательном сроке или сразу после увольнения могут отказать. Если рефинансирование планируется, заявку лучше подавать, пока доход стабилен и подтвержден".

При этом право на имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов по кредиту, полученному для рефинансирования, сохраняется, отмечает эксперт.

1. Подайте уведомление о досрочном погашении тем способом, который предусмотрен договором. По закону срок уведомления - не менее 30 календарных дней, но договор может установить более короткий.

На практике большинство банков принимает заявление в день платежа через приложение. Без заявления деньги просто останутся на счете и спишутся в следующий плановый платеж, не уменьшив долг. Укажите сумму, дату и режим: сокращение срока или уменьшение платежа.

2. Для полного погашения запросите у банка точную сумму на конкретную дату и внесите ее с небольшим запасом.

3. После частичного погашения получите новый график. После полного - справку о закрытии кредита и отсутствии задолженности.

4. Через несколько дней после полного погашения закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что ипотека погашена и запись в реестре отсутствует. Если выдавалась закладная, заберите ее.

5. Верните часть страховой премии. При полном досрочном погашении и отсутствии страховых случаев по добровольному страхованию жизни и здоровья можно подать заявление о возврате премии пропорционально неистекшему сроку. Деньги должны вернуть в течение семи рабочих дней.

Ошибки при досрочном погашении и безопасная альтернатива

Если доход изменился, а в планах погасить ипотеку досрочно, безопасная стратегия может быть разной. Учитывайте условия договора, ваш финансовый резерв, время до первой зарплаты на новой работе, планируемый доход и другие факторы. Помните: потеря работы не освобождает от исполнения обязательств, но в сложной ситуации можно взять ипотечные каникулы.