Ипотека под залог имеющейся недвижимости: как оформить и кому одобрят кредит

лента новостейСвежий номер РГ-Неделя Родина Приложения Союз Новости

Подписка на издание

Включить рассылку

Войти

добавить в избранное 10.08.202600:01

размер шрифта 1.0x

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: как оформить и кому одобрят кредит

Требования банков, документы, этапы сделки, риски и ограничения

Ирина Дружинина Поделиться

Покупка новой квартиры или строительство дома не всегда требуют продажи уже имеющегося жилья. Один из вариантов - ипотека под залог имеющейся недвижимости, при которой банк принимает в обеспечение квартиру, дом или другой ликвидный объект и выдает кредит на условиях, отличающихся от стандартной ипотеки. Такой инструмент позволяет использовать стоимость уже принадлежащего имущества без необходимости расставаться с ним. Однако ипотека под залог квартиры или дома возможна не всегда. Банк оценивает не только платежеспособность заемщика, но и юридическую чистоту объекта, его рыночную стоимость и ликвидность. Поэтому перед подачей заявки важно разобраться, как оформить ипотеку под залог недвижимости, какие документы понадобятся и в каких ситуациях банк может отказать.

Покупка новой квартиры не всегда требует продажи уже имеющегося жилья./iStock

Коротко о главном Ипотеку можно оформить под залог уже принадлежащей квартиры, дома или другой ликвидной недвижимости. Банк оценивает заемщика и объект залога, а затем регистрирует обременение до полного погашения кредита. Перед подачей заявки стоит заранее проверить требования банка, подготовить документы и рассчитать будущую финансовую нагрузку. Содержание:

Ипотека под залог недвижимости - это кредит, обеспеченный уже принадлежащей заемщику квартирой, жилым домом, таунхаусом и пр. После регистрации залога владелец продолжает пользоваться жильем, однако банк получает право обратить взыскание на объект при серьезном нарушении условий кредитного договора.

Главное отличие от классической ипотеки заключается в предмете залога. При покупке квартиры в ипотеку банк берет в залог приобретаемое жилье. Если же оформляется ипотека под залог квартиры или другого уже имеющегося объекта, обеспечением становится недвижимость, которой заемщик владел до получения кредита.

Не стоит путать такую программу с обычным кредитом под залог недвижимости. Несмотря на внешнее сходство, ипотека под залог жилья обычно предусматривает более длительный срок кредитования и более низкие процентные ставки, поскольку регулируются нормами Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Использовать полученные средства можно по-разному. В зависимости от программы банка деньги направляют:

Во многих случаях ипотека под залог имеющейся недвижимости становится удобной альтернативой продаже жилья. Если семья хочет приобрести новую квартиру, но не готова продавать для этого старую, имеющаяся недвижимость используется как обеспечение кредита, а переезд проходит без необходимости искать временное жилье.

Другая ситуация - программы, позволяющие оформить ипотеку без первоначального взноса под залог уже имеющейся квартиры. Подобные предложения существуют не во всех банках и сопровождаются дополнительными требованиями, однако именно наличие ликвидного залога позволяет кредитору снизить собственные риски. Также, стоимость объекта зачастую дает возможность получить значительно большую сумму по сравнению с необеспеченным потребительским кредитом.

Александр Лебедев, юрист по сопровождению сделок с недвижимостью:

"При оформлении ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости заемщики нередко ориентируются только на процентную ставку. Однако банк оценивает сразу несколько факторов: подтвержденный доход, долговую нагрузку, юридическую чистоту объекта и его ликвидность. Именно поэтому перед подачей заявки стоит заранее проверить кредитную историю, привести в порядок документы на недвижимость и объективно оценить свои финансовые возможности. Такой подход значительно повышает вероятность одобрения кредита и снижает риск возникновения проблем в дальнейшем".

Несмотря на наличие залога, банк оценивает главным образом самого заемщика. Ликвидная квартира снижает риски кредитора, но не заменяет проверку платежеспособности.

Особое внимание уделяется соотношению ежемесячных платежей и доходов семьи. Если после оформления кредита финансовая нагрузка окажется чрезмерной, вероятность отказа возрастает даже при наличии дорогостоящего объекта.

То есть банк ипотеку под залог жилья рассматривает комплексно: оценивается не только стоимость недвижимости, но и способность заемщика регулярно исполнять обязательства.

"Лучше, чтобы ежемесячные платежи по всем кредитам не превышали 40-50% подтвержденного дохода семьи. Это снижает риск возникновения просрочек и повышает вероятность одобрения заявки".

Чаще всего в качестве обеспечения подходят:

Основные требования практически одинаковы:

Особое значение имеет ликвидность. Чем проще при необходимости продать объект на рынке, тем выше вероятность положительного решения банка.

Даже если заемщик имеет стабильный доход, а стоимость недвижимости значительно превышает сумму кредита, положительное решение не гарантировано.

Чаще всего отказ связан со следующими обстоятельствами:

При оформлении ипотеки под залог дома банки также обращают внимание на категорию земельного участка, наличие подъездных путей, инженерных коммуникаций и зарегистрированное право собственности как на дом, так и на землю.

Если рассматривается ипотека под залог имущества, кредитор оценивает прежде всего ликвидность объекта: насколько быстро его можно будет реализовать в случае невозврата кредита.

Конкретный перечень зависит от банка, однако базовый пакет для ипотеки под залог квартиры практически одинаков.

Некоторые банки самостоятельно запрашивают часть сведений через государственные информационные системы, поэтому перечень документов может быть меньше.

Процедура оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости обычно занимает от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от сложности сделки.

Размер кредита зависит сразу от нескольких факторов. Главный из них - рыночная стоимость недвижимости. Но банк практически никогда не выдает сумму, равную полной цене объекта. Чаще всего максимальный размер кредита составляет 60-80% от оценочной стоимости жилья. Такой запас позволяет кредитору снизить риск возможного падения цен на рынке недвижимости.

Процентная ставка - далеко не единственные расходы заемщика.

Перед подписанием договора об ипотеке под залог квартиры стоит запросить у банка полную стоимость кредита (ПСК). Этот показатель отражает все обязательные расходы, связанные с получением займа.

После регистрации ипотеки собственник остается владельцем квартиры или дома, но уже не может полностью свободно распоряжаться недвижимостью:

Иными словами, пользоваться квартирой владелец продолжает, однако любые действия, способные повлиять на стоимость или юридический статус объекта, могут потребовать согласования с банком.

Самый серьезный риск, который несет ипотека под залог квартиры, - потеря недвижимости при длительной просрочке платежей.

Чтобы снизить риски, специалисты рекомендуют:

"Особенно важно учитывать возможное изменение семейных обстоятельств, уровня доходов и процентной нагрузки, если кредит оформляется на длительный срок".

Повысить шансы на получение кредита вполне реально, если подготовиться заранее.

Даже если один банк ипотеку под залог недвижимости не одобрил, это не означает автоматический отказ во всех остальных кредитных организациях.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости может стать эффективным финансовым инструментом для покупки нового жилья или получения крупной суммы на другие цели. Однако успех сделки зависит не только от стоимости квартиры или дома, но и от платежеспособности заемщика, юридической чистоты объекта и правильной подготовки документов. Перед тем как оформить ипотеку под залог недвижимости, сравните предложения нескольких банков, рассчитайте будущую финансовую нагрузку и уточните все дополнительные расходы. Это позволит выбрать наиболее выгодную программу и снизить риск отказа и проблем при обслуживании кредита.