Как оформить ипотеку на строительство дома в 2026 году

лента новостейСвежий номер РГ-Неделя Родина Приложения Союз Новости

Подписка на издание

Включить рассылку

Войти

добавить в избранное 13.07.202600:01

размер шрифта 1.0x

Как оформить ипотеку на строительство дома в 2026 году

Условия, банки и пошаговая инструкция

Анна Белова Поделиться

Желающих отдыхать за городом или даже вовсе перебраться жить на природу становится все больше. Однако не у каждого есть сразу вся сумма на покупку коттеджа или самостоятельной стройки. Неудивительно, что в 2026 году не теряет популярности ипотека на строительство дома. Правда, оформить ее сложнее, чем ипотеку на квартиру. Важно заранее знать, что именно будет проверять банк, как не допустить типичных ошибок и как снизить переплату. Наша инструкция вам в этом поможет.

Прежде чем брать ипотеку, нужно грамотно выбрать ипотечную программу, подрядчика, рассчитать свои финансовые возможности и получить предварительное одобрение от банка. /Нина Зотина/РИА Новости

Коротко о главном Ипотеку на строительство дома можно оформить по рыночной или льготной программе Самые популярные варианты - семейная ипотека, сельская ипотека и IT-ипотека Для льготных программ чаще всего нужен подрядчик и эскроу-счет Банк проверяет не только заемщика, но и участок, проект дома и смету Деньги обычно выдаются траншами по этапам строительства После завершения стройки дом нужно зарегистрировать и передать в залог банку Ошибки с документами, категорией земли или подрядчиком часто приводят к отказу Содержание:

"О том, насколько значимо сейчас индивидуальное жилищное строительство, говорят следующие цифры. В 2025 году в России было поставлено на кадастровый учет более 466,2 тыс. индивидуальных жилых домов, - говорит президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. - Это составляет 60% всего сданного в эксплуатацию жилья".

Именно поэтому государство активно поддерживает ИЖС, разработав несколько программ, которые действуют в 2026 году.

Выбор программы влияет на переплату, требования к заемщику и возможность строить своими силами.

Поскольку объект ипотеки станет залогом, банк предварительно оценивает ликвидность участка и будущего дома. Чтобы получить одобрение кредитующей организации, заемщик и его проект должен отвечать ряду требований:

Многие банки позволяют объединить покупку участка и строительство в один ипотечный договор.

"Если к моменту обращения в банк участок земли еще не приобретен, то можно оформить одну ипотеку на покупку земельного участка и строительство дома, - поясняет Кирилл Кулаков. - В этом случае кредит оформляется одновременно на приобретение участка и строительство дома. Залогом выступает земельный участок, а после завершения строительства и регистрации права собственности залогом становится дом вместе с участком".

Итак, программа ипотечного кредитования выбрана, участок для строительства есть. Что делать дальше? Важна правильная последовательность действий.

1. Убедитесь, что ваше правовое и финансовое состояние отвечает требованиям банка. По закону льготными программами может воспользоваться только гражданин РФ, у которого есть постоянная регистрация. При этом ежемесячный платеж по ипотеке вместе с другими кредитными обязательствами не должен превышать 50% от вашего дохода.

Для ИП и самозанятых требуется официальный статус в ФНС, определенный стаж ведения бизнеса. Для самозанятых - от 3 месяцев, а для ИП - от года.

2. Второй шаг - выбор программы кредитования с учетом состава семьи, региона проживания, уровня доходов. "При выборе банка нужно сравнивать базовые условия: ставку, срок кредита, размер первоначального взноса, требования к проекту и подрядчику, - поясняет эксперт. - Чтобы понять вероятность одобрения, можно с минимальным пакетом документов (справка о доходах, документы на земельный участок) обратиться в несколько банков.

3. Одновременно с выбором программы обратитесь в местную администрацию, чтобы получить разрешение на строительство дома.

4. Выберите заемщиков по проекту дома и согласуйте его с кредитующим банком. Для этого требуется представить смету с указанием всех видов работ, площадью и этажностью дома.

5. Выберите подрядчика. Исключение составляют только сельская и Дальневосточная льготные программы, где допускается, что дом семья будет строить самостоятельно. Во всех остальных случаях с 2024 года индивидуальное жилищное строительство должен проводить согласованный с банком подрядчик, причем с использованием эскроу-счетов. "Оплата подрядчику производится только после завершения строительства, официальной регистрации объекта и подписания всех актов, - уточняет Кирилл Кулаков. - Соответственно банк страхуется от нецелевого расходования средств.

"При самостоятельной стройке есть определенные риски, - поясняет юрист Артем Зотов. - Например, смета может вырасти, из-за изменившегося финансового положения в семье строительство может затянуться и выйти из запланированных сроков. Вдобавок, сложнее подтвердить этапы работ".

Решившись строить дом на ипотечный кредит, следует помнить не только о финансовых обязательствах перед банком, но и о временном графике.

"Если строительство не завершено в срок, заемщик может столкнуться с требованиями банка предоставить документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств", - предупреждает Кулаков.

Отсутствие таких документов приведет к тому, что банк повысит ставку кредитования и введет штрафные санкции. Так что, если заемщик планирует продлить сроки строительства, ему нужно своевременно уведомить об этом банк и согласовать изменения.

Пакет документов для ИЖС шире, чем при покупке квартиры, ведь банк проверяет не только заемщика, но и землю, подрядчика и законность будущего строительства.

Артем Зотов: "Для льготных программ могут понадобиться и другие, дополнительные документы. Например, если вы берете семейную ипотеку, вам нужно будет предоставить свидетельства о рождении детей и документы, подтверждающие права на льготу".

Последний шаг после завершения строительства - постановка дома на кадастровый учет и регистрация на него право собственности. Дом регистрируется в Росреестре и передается банку в залог.

Помимо самой стройки, заемщик оплачивает первоначальный взнос, страховку, оценку и регистрацию. Итоговая стоимость может оказаться выше ожидаемой на 10-25%.

"В зависимости от того, строится дом подрядчиком или силами семьи, средства на строительство перечисляются на личный счет заемщика частями или единовременно на эскроу-счет, - рассказывает Кирилл Кулаков. - Каждый следующий транш переводится после подтверждения хода строительства фотоматериалами".

Даже оформляя коммерческую ипотеку, можно частично снизить нагрузку на семейный бюджет.

Отрицательные решения банков по ИЖС встречаются чаще, чем по квартирам. Чтобы потом не задаваться вопросом, почему отказали в ипотеке на строительство дома, важно знать условия и исключить возможные ошибки.

Наиболее частые причины, по которым могут отказать в одобрении как льготного, так и ипотечного кредита:

Если стоимость проекта выглядит нереалистичной, банк может снизить сумму кредита.

Эскроу-счет обязателен в следующих случаях:

"Эскроу-счет рекомендуется использовать, если есть сомнения в надежности подрядчика или опасения, что он не выполнит обязательства", - объясняет Кирилл Кулаков.

Индивидуальное жилищное строительство - весьма сложный в сравнении с другими ипотечный продукт, поэтому важно не допустить ошибок на старте. В противном случае можно переплатить, причем не одну сотню тысяч рублей.

Возможность взять ипотеку на строительство дома в России есть, и сейчас это популярное решение. Однако, прежде чем его принимать, нужно грамотно выбрать ипотечную программу, подрядчика, рассчитать свои финансовые возможности и получить предварительное одобрение от банка. В рамках строительства важно соблюдать установленные сроки, следить за траншами и сохранять все сопутствующие документы.