Налог на продажу квартиры в 2026 году

лента новостейСвежий номер РГ-Неделя Родина Приложения Союз Новости

Подписка на издание

Включить рассылку

Войти

добавить в избранное 04.08.202600:01

размер шрифта 1.0x

Налог на продажу квартиры в 2026 году

Когда нужно платить НДФЛ, как рассчитать налог и как законно его уменьшить

Марина Басович Поделиться

Чтобы не переплатить при продаже квартиры в 2026 году, нужно знать, в каких случаях налог не взимается, а в каких применяется ставка 13% или 15%. Разбираем, через сколько лет квартиру можно продать без НДФЛ, как считается налог с продажи, если срок владения жильем меньше минимального, и как заполнить декларацию.

Налог при продаже квартиры платится, только если срок владения меньше минимального - 3 или 5 лет./iStock

Коротко о главном НДФЛ не платится при владении квартирой более 5 лет. Для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты и единственного жилья - 3 года. Семьи с двумя детьми могут быть освобождены от налога независимо от срока владения. Ставки для налоговых резидентов: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% с суммы превышения. Для нерезидентов - 30%. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог уплачивают до 15 июля. Содержание:

Налог при продаже квартиры - это НДФЛ, который уплачивается с дохода от сделки.

Налогом облагается доход от продажи квартиры. Обычно это цена, указанная в договоре купли-продажи. Однако если эта цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость с этим коэффициентом.

НДФЛ - налог на доходы физических лиц. Платит продавец квартиры, получивший доход от сделки (с прибыли от продажи).

Налог на имущество - ежегодный платеж за владение недвижимостью. После продажи его платит новый собственник.

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности не менее минимального срока.

В общем случае минимальный предельный срок владения жильем составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если продать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если квартира:

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру и не платить НДФЛ, даже если срок владения меньше минимального (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Но для некоторых ситуаций есть особенности.

Вы владели старой квартирой 4 года, затем по реновации получили новую. Если продать новую квартиру через 1 год после получения, общий срок владения составит 5 лет.

В России действует прогрессивная шкала НДФЛ: чем больше доход, тем выше ставка.

Для нерезидентов - 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Налоговый резидент - тот, кто находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Налоговая база - это сумма дохода от продажи квартиры, которая облагается НДФЛ. Она определяется как разница между ценой продажи (либо кадастровой стоимостью) и суммой, на которую налогоплательщик уменьшает этот доход (расходы на покупку или имущественный вычет).

Доходом от продажи квартиры считается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Но если цена занижена, инспекция может пересчитать налоговую базу исходя из кадастровой стоимости.

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ используют кадастровую стоимость с этим коэффициентом. Базовый коэффициент - 0,7.

Стоимость по кадастру квартиры - 5 млн рублей. Вы продали ее за 3 млн рублей. Налог посчитают не с 3 млн, а с 3,5 млн (70% от 5 млн).

Региональные власти могут менять коэффициент: уменьшать его до нуля или увеличивать до 1 (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если в регионе коэффициент 1, налоговая база рассчитывается от полной кадастровой стоимости (без понижения).

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра через любой из двух сервисов:

Если нужна кадастровая стоимость на конкретную дату (например, на 1 января года продажи) или требуется официальный документ, закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Это бесплатно. Сделать это можно через Госуслуги или в МФЦ.

Чтобы рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, нужно определить налоговую базу и решить, какой вариант уменьшения налога выгоднее - за счет вычета или учета расходов на покупку.

"При продаже квартиры нельзя одновременно применить к одному объекту и вычет 1 млн рублей, и расходы на покупку - нужно выбрать что-то одно. Но это не мешает заявить вычет при покупке нового жилья (до 2 млн рублей), если вы купили квартиру в том же году", - говорит Кирилл Данилов.

Пример 1. Продажа дороже покупки, расходы подтверждены

Квартира куплена за 8,5 млн рублей, продана за 12 млн рублей. Кадастровая стоимость - 11 млн рублей. Региональный коэффициент - 0,7. Цена продажи (12 млн) выше кадастровой стоимости с коэффициентом (7,7 млн). Для расчета налога берется большая сумма - 12 млн рублей.

Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.

Пример 2. Продажа дешевле покупки, налога нет

Квартира куплена за 12 млн рублей, продана за 10,5 млн рублей. Расходы подтверждены. Дохода нет, налоговая база - 0. Налог к уплате - 0. Декларацию подать нужно.

Пример 3. Цена договора ниже кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры - 20 млн рублей. В регионе действует коэффициент 1. Квартира продана за 12 млн рублей. Налоговая база - 20 млн рублей (полная кадастровая стоимость). Расходы на покупку - 11 млн рублей.

Налоговая база: 20 млн - 11 млн = 9 млн рублей.

Квартира получена в наследство, продана за 8 млн рублей. Расходов на покупку нет.

Налоговая база: 8 млн - 1 млн = 7 млн рублей.

Нерезидент продал квартиру за 12 млн рублей. Расходы на покупку документально подтверждены - 8,5 млн рублей. Срок владения - менее 5 лет.

Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.

Налог (30%): 3,5 млн × 30% = 1 050 000 рублей.

Выбрать можно только один способ уменьшения налога на один объект. Сравните варианты и выберите выгодный.

При продаже квартиры имущественный вычет составляет 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Его выгодно применять, если:

"Вычет при продаже можно заявлять в каждом календарном году - число таких обращений не ограничено. Однако лимит в 1 млн рублей применяется в совокупности ко всем проданным за год жилым объектам", - разъясняет Данилов.

Вычет выгоднее, если нет документов о покупке или квартира получена безвозмездно (по наследству, в дар) и нет возможности подтвердить расходы предыдущего собственника.

Уменьшать доход на расходы выгоднее, если они превышают 1 млн рублей.

Купили квартиру за 8,5 млн рублей, продали за 12 млн. Если учесть расходы, налог посчитают с разницы - 3,5 млн рублей. Это 477 тыс. рублей. Если применить вычет, налог посчитают с 11 млн рублей - это уже 1,602 млн рублей. Разница - больше миллиона рублей. Поэтому если документы о покупке сохранились, почти всегда выгоднее уменьшить доход на расходы.

Если вы покупали квартиру с использованием кредитных средств, в расходы можно включить и проценты по ипотеке.

Договор и платежные документы на квартиру лучше хранить в течение всего срока владения, а после продажи - не менее пяти лет. Кирилл Данилов уточняет, что срок отсчитывается с 1 января года, следующего за годом сделки. Например, если продали квартиру в 2026 году, документы нужно сохранить как минимум до 31 декабря 2031 года. Без них налоговая при проверке декларации не учтет расходы. Тогда придется либо восстанавливать бумаги, либо довольствоваться вычетом в размере не более 1 млн рублей.

Если вы продали квартиру, находившуюся в собственности менее минимального срока, и доход превышает размер вычета, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

Самый удобный вариант - заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Система сама подставит ваши данные, проверит расчеты и подскажет, какие разделы заполнять. Также можно использовать бесплатную программу "Декларация" с сайта ФНС или заполнить бумажный бланк вручную.

1. Войдите в личный кабинет налогоплательщика.

2. Перейдите в раздел "Доходы", выберите "Подать декларацию 3-НДФЛ" и нажмите "Заполнить декларацию онлайн".

3. Укажите отчетный год (в котором продали квартиру).

4. В блоке "Доходы" нажмите "Добавить источник дохода". Выберите "Физическое лицо или иной источник", укажите код дохода:

6. Прикрепите сканы подтверждающих документов.

7. Проверьте все данные, подтвердите и отправьте декларацию.

Также декларацию не подают семьи с двумя и более детьми, если соблюдены все условия для освобождения от налога (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Пример: квартира продана в 2026 году - декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.

Если 30 апреля выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

Налог перечисляют не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример: квартира продана в 2026 году - налог нужно заплатить до 15 июля 2027 года.

Если не подать декларацию или не заплатить налог в срок, налоговая применит санкции.