Юридическое сопровождение покупки квартиры 62 м² на вторичном рынке

В мае 2024 года к нам обратился покупатель. Нашёл двухкомнатную квартиру 62 м² на Мичуринском проспекте — ЗАО Москвы, панельный дом серии П-44Т, 14 этаж. Цена рыночная, квартира понравилась. Но при первом осмотре документов возникли вопросы.

За три года — два собственника. Первый получил квартиру от застройщика по ДДУ в 2021 году, продал в 2023-м. Второй — текущий продавец — владеет меньше года. В выписке ЕГРН значилось обременение в пользу банка (ипотека), погашенное два месяца назад. В архивной справке из паспортного стола — отметка о регистрации несовершеннолетнего ребёнка в период с 2022 по 2023 год.

Покупатель запросил сопровождение сделки с недвижимостью — нужна была проверка на скрытые риски и безопасное проведение расчётов.

GradBase запросила расширенную выписку ЕГРН по объекту — историю переходов прав за 20 лет. Проверили основания каждой сделки:

• 2021 год — переход права от застройщика ООО «СтройИнвест» по договору долевого участия №5482, зарегистрированному в Росреестре 12.08.2021. Акт приёма-передачи от 05.08.2021. Чисто.
• 2023 год — продажа по договору купли-продажи от 14.03.2023, нотариальное удостоверение (реестровый номер 77АА3948572). Продавец — единственный собственник, ипотека Сбербанка погашена одновременно со сделкой. Чисто.
• Несовершеннолетний ребёнок был прописан с 2022 по 2023 год, но не являлся собственником — подтверждено архивной выпиской. Выписан до продажи по заявлению законного представителя. Согласие органов опеки не требовалось (ст. 292 ГК РФ — право пользования прекращается при отчуждении жилья).

Дополнительно проверили продавца через картотеку арбитражных дел и базу ФССП — исполнительных производств нет. Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров получена (требование нотариуса для сделок от 5 млн рублей).

Более подробно о процедуре — в описании услуги юридическое сопровождение сделок.

После проверки рисков не обнаружено. Договорились о сделке через нотариуса — Кунцевская нотариальная палата, нотариус Семёнова Л.П. (обязательное нотариальное удостоверение не требовалось по закону, но стороны выбрали этот вариант для ускорения регистрации).

Расчёты провели через аккредитив в ВТБ. Условие открытия аккредитива — предоставление выписки ЕГРН с отметкой о переходе права к покупателю. Деньги заблокированы на счёте 18 мая, сделка подписана 20 мая. Документы поданы в Росреестр через нотариуса — электронная подача по защищённому каналу.

Регистрация права завершена 27 мая (5 рабочих дней). Покупатель получил выписку ЕГРН, предоставил её в банк — аккредитив открыт в пользу продавца. Переход права зарегистрирован без замечаний.

Клиент получил квартиру с чистой историей. Юридическое сопровождение сделки исключило риски, связанные с несовершеннолетними и частой сменой собственников. Все этапы проведены в срок.

• Срок: 14 календарных дней (с момента обращения до регистрации права)
• Стоимость сопровождения: 35 000 ₽ (проверка документов, подготовка договора, сопровождение сделки, консультации)
• Результат: Право собственности зарегистрировано 27.05.2024, запись в ЕГРН №77:09:0003021:18847-77/001/2024-3. Квартира передана по акту, претензий нет.

Рассчитать стоимость сопровождения для вашей ситуации можно через калькулятор услуг.