Налог на дом: расчёт, ставки и способы сэкономить

Сколько россияне переплачивают за свои дома

По данным ФНС, в 2025 году комиссии при Росреестре удовлетворили более 60% заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Это значит: больше половины тех, кто проверил свой налог на дом, обнаружили, что платят лишнее. Не на 200–300 рублей — средний пересмотр снижает кадастровую оценку на 25–40%.

Представьте: вы десять лет платите за дом так, будто он стоит на Рублёвке, а на деле — в 50 километрах от областного центра. Разница за десятилетие — десятки, а то и сотни тысяч рублей.

Налог на дом — это ежегодный имущественный платёж, который ФНС рассчитывает по кадастровой стоимости объекта. С 2015 года Россия перешла от инвентаризационной оценки к кадастровой, и суммы в квитанциях выросли в 3–10 раз. Но механизм расчёта прозрачен — и если разобраться, можно точно понять, сколько вы должны платить, а сколько — нет.

Как рассчитывается налог на дом в 2026 году

Формула проста. Четыре переменных — и никакой магии:

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка × Доля владения

Разберём каждый элемент.

Кадастровая стоимость — это оценка вашего дома государством. Не рыночная цена, не цена покупки. Именно кадастровая оценка, которую проводят раз в 4 года (в городах федерального значения — раз в 2 года). Она фиксируется в ЕГРН и служит налоговой базой по статье 403 Налогового кодекса.

Вычет — 50 квадратных метров, которые не облагаются налогом. Подробнее — ниже.

Ставка — от 0,1% до 0,3% в зависимости от региона и типа объекта.

Доля владения — если дом в долевой собственности, каждый платит пропорционально своей доле.

Пример расчёта. Дом площадью 120 м², кадастровая стоимость — 6 000 000 ₽. Вычет: 50/120 × 6 000 000 = 2 500 000 ₽. Налоговая база: 6 000 000 − 2 500 000 = 3 500 000 ₽. Ставка 0,1%. Итого налог на дом: 3 500 ₽ в год. Если вы владеете половиной — 1 750 ₽.

Ставки налога на имущество: дом, квартира, хозпостройки

Статья 406 НК РФ устанавливает базовые ставки, но муниципалитеты вправе их менять — снижать до нуля или повышать до трёхкратного размера. Вот федеральные ориентиры:

• Жилой дом, квартира, комната, гараж, хозпостройка до 50 м² — 0,1%
• Объекты стоимостью свыше 300 млн ₽ — 2%
• Прочие объекты — 0,5%

Муниципалитет может установить ставку для жилых домов от 0% до 0,3%. Москва, например, применяет дифференцированную шкалу: до 10 млн ₽ кадастровой стоимости — 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%, от 50 до 300 млн — 0,3%.

Налог на имущество дома и квартиры рассчитывается по одной и той же главе 32 НК РФ. Разница — в размере вычета: для дома — 50 м², для квартиры — 20 м², для комнаты — 10 м². Поэтому при одинаковой кадастровой стоимости владелец дома платит меньше, чем владелец квартиры.

Узнать ставку именно вашего муниципалитета можно на сайте ФНС в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Вычет 50 квадратных метров — автоматическая скидка

По статье 403 НК РФ из налоговой базы каждого жилого дома вычитается стоимость 50 квадратных метров. Заявление подавать не нужно — ФНС применяет вычет автоматически.

Что это означает на практике. Если ваш дом — 50 м² или меньше, налог на дом равен нулю. Совсем. При этом декларацию подавать не нужно, уведомление от ФНС просто не придёт (или придёт с нулевой суммой).

Для семей с тремя и более детьми (несовершеннолетними или до 24 лет на очном обучении) вычет увеличивается на 7 м² за каждого ребёнка. Семья с тремя детьми не платит за 71 м², с четырьмя — за 78 м².

Вычет даётся на каждый объект, а не на собственника. Если у вас два дома — вычет применяется к обоим. Но льгота по освобождению от налога (для пенсионеров, инвалидов и т.д.) — только на один объект каждого типа. Это разные механизмы, и их часто путают.

Кто может не платить налог на дом совсем

Статья 407 НК РФ содержит закрытый перечень лиц, полностью освобождённых от имущественного налога на один объект каждого типа. Вот кто имеет право:

• Пенсионеры (по старости, по инвалидности, по выслуге лет)
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства
• Герои Советского Союза и Российской Федерации
• Участники Великой Отечественной войны и боевых действий
• Военнослужащие со стажем 20+ лет
• Родители и супруги погибших военнослужащих
• Лица, пострадавшие от радиационных катастроф (Чернобыль, «Маяк»)

Ключевое ограничение: освобождение действует на один жилой дом, одну квартиру, один гараж. Если у пенсионера два дома — за второй он платит налог на имущество дома на общих основаниях.

Льготу нужно заявить. Подайте уведомление в ФНС до 31 декабря года, за который хотите получить освобождение. Если не указали, какой объект освободить, — ФНС сама выберет тот, где налог больше.

Помимо федеральных, существуют региональные и местные льготы. Например, в ряде муниципалитетов освобождены многодетные семьи. Проверяйте актуальные льготы вашего региона на сайте ФНС.

Налог на дом на участке: два платежа вместо одного

Вот где собственники регулярно путаются. Налог на дом и земельный налог — это два разных платежа. Дом облагается по главе 32 НК РФ (налог на имущество физических лиц), участок — по главе 31 НК РФ (земельный налог). Две главы, два расчёта, две строчки в уведомлении.

Типичный пример. Участок ИЖС с кадастровой стоимостью 2 000 000 ₽, ставка земельного налога — 0,3%. Земельный платёж: 6 000 ₽. На участке стоит дом с кадастровой стоимостью 5 000 000 ₽, площадь — 100 м². Налог на дом на участке после вычета 50 м²: (5 000 000 × 50/100) × 0,1% = 2 500 ₽. Итого: 8 500 ₽ в год за дом с участком.

Если на участке есть хозпостройки (баня, сарай, гараж), каждая из них — отдельный объект налогообложения. Но постройки площадью до 50 м² облагаются по ставке не более 0,1% — и вычет полностью обнуляет их налоговую базу.

Подробнее о расчёте земельного платежа — в нашем гайде о земельном налоге.

Налог на продажу дома: когда платить и когда — нет

Налог на продажу дома — это НДФЛ 13% (или 15% с суммы дохода свыше 5 млн ₽) с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение. Регулируется статьёй 217.1 НК РФ.

Когда платить не нужно:

• Дом в собственности 5 лет и более — НДФЛ не возникает
• Дом в собственности 3 года и более, если получен по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору ренты
• Дом в собственности 3 года и более и является единственным жильём (с 2020 года)
• Доход от продажи до 1 000 000 ₽ — покрывается имущественным вычетом

Когда платить придётся. Вы купили дом за 4 000 000 ₽, через два года продаёте за 6 000 000 ₽. Налоговая база: 6 000 000 − 4 000 000 = 2 000 000 ₽. НДФЛ: 260 000 ₽.

Альтернатива — вместо подтверждённых расходов применить вычет 1 000 000 ₽. Но это выгодно только если расходы на покупку были меньше миллиона (например, дом достался дёшево или строился самостоятельно).

Нюанс с кадастровой стоимостью. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, ФНС пересчитает НДФЛ исходя из 70% кадастровой. Занизить цену в договоре не получится — налоговая сверяет данные с ЕГРН автоматически.

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей. Сам налог — оплатить до 15 июля.

Как узнать кадастровую стоимость своего дома

Кадастровая стоимость — фундамент всего расчёта. Если она неверна, неверен и ваш налог на дом. Проверить её можно четырьмя способами:

1. На кадастровой карте GradBase (gradbase.ru). Найдите свой дом по адресу или кадастровому номеру — стоимость отобразится в карточке объекта. Бесплатно, данные из Росреестра.
2. На сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости».
3. Через выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости — бесплатная, выдаётся в электронном виде.
4. В налоговом уведомлении от ФНС — приходит ежегодно, содержит кадастровую стоимость и расчёт.

Если вы не знаете кадастровый номер дома, его можно определить по адресу — мы описали все способы в отдельном гайде.

Обратите внимание: кадастровая стоимость пересматривается регулярно. Если последняя оценка в вашем регионе проводилась в 2024 году, именно эти данные ФНС использует для расчёта налога за 2025–2026 годы.

Кадастровая стоимость завышена — что делать

Если кадастровая оценка вашего дома выше рыночной — вы переплачиваете. И это можно исправить.

Два пути оспаривания (по ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке»):

Путь 1 — комиссия при Росреестре (досудебный). Подаёте заявление, прикладываете отчёт независимого оценщика. Комиссия рассматривает в течение 30 дней. Если согласится — стоимость пересмотрят. С 2023 года заявление подаётся в ГБУ, которое проводило оценку.

Путь 2 — суд. Если комиссия отказала или вы хотите обойтись без неё (для физлиц досудебный этап не обязателен). Суд назначит судебную экспертизу, и если она подтвердит завышение — стоимость снизят.

Сколько стоит оспаривание. Отчёт оценщика — от 15 000 до 40 000 ₽ за жилой дом. Судебная экспертиза — от 30 000 ₽. Госпошлина — 300 ₽ для физлиц.

Когда овчинка стоит выделки. Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью — 30% и более, а сам налог — хотя бы 5 000 ₽ в год, за 5–7 лет экономия перекроет расходы на оценщика. Для домов с кадастровой стоимостью выше 10 млн ₽ оспаривание окупается почти всегда.

Подробнее о процедуре и подводных камнях — в гайде о кадастровой стоимости.

Пошаговая инструкция: проверьте свой налог за 10 минут

Вот конкретный алгоритм — без визитов в налоговую и очередей.

Шаг 1. Найдите кадастровый номер дома. Откройте GradBase (gradbase.ru), введите адрес. В карточке объекта будет кадастровый номер, площадь и стоимость.

Шаг 2. Проверьте кадастровую стоимость. Сравните с ценами на аналогичные дома в вашем районе. Если кадастровая превышает рыночную на 30%+ — есть смысл оспорить.

Шаг 3. Рассчитайте вычет. Разделите кадастровую стоимость на общую площадь — получите цену квадратного метра. Умножьте на 50 (или больше, если у вас трое+ детей). Это сумма вычета.

Шаг 4. Вычислите налоговую базу. Кадастровая стоимость минус вычет.

Шаг 5. Примените ставку. Базовая — 0,1%. Уточните ставку вашего муниципалитета на сайте ФНС.

Шаг 6. Проверьте право на льготу. Если вы пенсионер, инвалид I–II группы или относитесь к другой льготной категории — подайте заявление в ФНС через личный кабинет.

Шаг 7. Сверьте с уведомлением. Когда придёт налоговое уведомление (обычно до 1 ноября), сравните сумму с вашим расчётом. Если ФНС насчитала больше — обращайтесь за перерасчётом.

Срок уплаты налога на дом — 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. За 2025 год — до 1 декабря 2026. Просрочка — пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день. При текущей ставке это ощутимо.

Имущественный налог — не приговор. Это механизм с понятными правилами, вычетами и льготами. Вы не обязаны переплачивать — но чтобы этого не делать, нужно знать свои цифры. Проверьте их прямо сейчас.