Налог на имущество физических лиц — расчёт, ставки, льготы

Почему ваш сосед платит за квартиру меньше вас

Две одинаковые квартиры. Один подъезд, один этаж, одинаковая площадь. А налог на имущество физических лиц — разный. Иногда в два-три раза.

Парадокс? Нет. Математика. Один собственник — пенсионер с федеральной льготой, и его квартира полностью освобождена от налогообложения. Второй — работающий гражданин 40 лет, без льгот, с кадастровой стоимостью, которую пересмотрели в 2025 году в сторону увеличения.

Налог на имущество физических лиц — это местный налог. Деньги идут в бюджет вашего города или района. И именно муниципалитет решает, какую ставку применить в пределах, установленных Налоговым кодексом. Поэтому владелец квартиры в Казани и владелец точно такой же квартиры в Новосибирске платят по-разному — даже при одинаковой кадастровой стоимости.

Этот гайд — инструкция: как рассчитать свой налог, где найти ошибку в начислении и на чём законно сэкономить.

Что такое налог на имущество физических лиц и кто его платит

Налог на имущество физических лиц — это местный налог, установленный главой 32 Налогового кодекса РФ. По виду налога он относится к имущественным — наряду с земельным и транспортным.

Плательщики — собственники недвижимости: квартир, домов, гаражей, машино-мест, недостроенных объектов. Право собственности подтверждается записью в ЕГРН.

Ключевой момент: налог платит тот, на кого зарегистрировано право. Не тот, кто живёт. Не тот, кто пользуется. Именно собственник по данным Росреестра.

Если квартира в долевой собственности — каждый дольщик платит пропорционально своей доле. Если в совместной (например, супруги без выделения долей) — налоговое уведомление приходит одному из собственников на полную сумму.

Несовершеннолетние тоже могут быть собственниками. Налоговая налог на имущество физических лиц начислит и ребёнку. Платить за него будет законный представитель — родитель или опекун.

Важная деталь: этот налог рассчитывает сама ФНС. Вам не нужно подавать декларацию или считать что-то самостоятельно. Налоговая присылает уведомление с готовой суммой. Но проверять её — в ваших интересах.

Какие объекты облагаются налогом

Статья 401 Налогового кодекса содержит закрытый перечень объектов:

• Жилой дом (включая дома на садовых участках)
• Квартира, комната
• Гараж, машино-место
• Единый недвижимый комплекс
• Объект незавершённого строительства
• Иные здания, строения, сооружения, помещения

Обратите внимание: садовые дома и хозяйственные постройки площадью до 50 кв. м на участках для личного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС тоже попадают под налогообложение. Но для них предусмотрена льготная ставка и возможность полного освобождения.

Земельные участки сюда не входят. Для них существует отдельный земельный налог — это другой платёж с другими ставками и правилами.

Чтобы узнать, какие объекты зарегистрированы на вас, закажите выписку из ЕГРН или проверьте данные в личном кабинете на сайте ФНС.

Ставки налога на имущество в 2026 году

Ставки устанавливают муниципалитеты. Но Налоговый кодекс (ст. 406) задаёт потолок — выше которого местные власти подняться не могут.

Таблица базовых ставок

Базовые ставки при расчёте от кадастровой стоимости:

• 0,1% — жилые дома и помещения (квартиры, комнаты), гаражи, машино-места, хозпостройки до 50 кв. м, незавершённые жилые объекты
• 2% — объекты из перечня ст. 378.2 НК РФ (деловые и торговые центры, офисы), а также объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей
• 0,5% — всё остальное

Муниципалитеты вправе уменьшить ставку 0,1% до нуля или увеличить, но не более чем втрое — то есть максимум 0,3%. Для ставки 2% снижение тоже допускается.

Конкретную ставку для вашего города смотрите на сайте ФНС в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайте муниципалитета.

Пример: в Москве для квартир стоимостью до 10 млн рублей ставка — 0,1%. От 10 до 20 млн — 0,15%. От 20 до 50 млн — 0,2%. Свыше 50 млн — 0,3%. Градация привязана к кадастровой стоимости, и разница ощутимая.

Кадастровая стоимость — база для расчёта

С 2020 года все регионы России перешли на расчёт имущественного налога по кадастровой стоимости. Инвентаризационная стоимость (та, что была в разы ниже рыночной) больше не применяется.

Кадастровая стоимость — это результат государственной оценки, которая проводится раз в четыре года (в городах федерального значения — раз в два года). Она приближена к рыночной, хотя на практике может отклоняться в обе стороны.

Где узнать кадастровую стоимость вашего объекта:

• На кадастровой карте GradBase (gradbase.ru) — введите адрес или кадастровый номер, и сервис покажет данные из Росреестра, включая кадастровую стоимость
• В выписке из ЕГРН — раздел «Сведения о кадастровой стоимости»
• На сайте Росреестра — сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»

Налоговая берёт кадастровую стоимость на 1 января налогового года. Если вы купили квартиру в марте, налог за неё рассчитают исходя из стоимости, зафиксированной на 1 января того же года.

Если кадастровая стоимость кажется вам завышенной — её можно оспорить. Подробнее об этом — в нашем гайде по кадастровой стоимости.

Налоговые вычеты: сколько квадратных метров не облагается

Статья 403 НК РФ предусматривает обязательные вычеты — они применяются автоматически, без заявлений.

Из налоговой базы вычитается кадастровая стоимость определённого количества квадратных метров:

• Квартира, часть дома — 20 кв. м
• Комната, часть квартиры — 10 кв. м
• Жилой дом — 50 кв. м
• Единый недвижимый комплекс с жилым домом — 1 000 000 рублей (фиксированная сумма)

Для семей с тремя и более несовершеннолетними детьми вычет увеличивается: +7 кв. м на каждого ребёнка для дома и +5 кв. м для квартиры или комнаты.

Как это работает: если у вас квартира 54 кв. м, налог считается с 34 кв. м (54 минус 20). Если дом 120 кв. м — с 70 кв. м (120 минус 50). А если дом 50 кв. м — налоговая база равна нулю, и платить ничего не нужно.

Вычет действует на каждый объект. Если у вас две квартиры — вычет 20 кв. м применяется к каждой из них.

Пошаговый расчёт налога на конкретном примере

Разберём на цифрах. Представьте: у вас квартира в Екатеринбурге, 62 кв. м, кадастровая стоимость — 5 200 000 рублей.

Шаг 1. Определяем стоимость одного квадратного метра:

5 200 000 ÷ 62 = 83 871 рубль/кв. м

Шаг 2. Применяем вычет — 20 кв. м:

62 − 20 = 42 кв. м (облагаемая площадь)

Шаг 3. Рассчитываем налоговую базу:

83 871 × 42 = 3 522 582 рубля

Шаг 4. Применяем ставку. В Екатеринбурге для квартир — 0,1%:

3 522 582 × 0,1% = 3 523 рубля

Это сумма за полный год. Если вы владели квартирой не весь год, а, скажем, 8 месяцев — умножьте результат на 8/12.

А теперь сравните: та же квартира, но в Москве. Кадастровая стоимость — 12 000 000 рублей. Ставка — 0,15% (потому что стоимость выше 10 млн). Стоимость кв. м: 193 548 рублей. Облагаемая площадь: 42 кв. м. Налоговая база: 8 129 016 рублей. Налог: 12 194 рубля. Разница — в 3,5 раза.

Кадастровая стоимость и местная ставка — два рычага, которые определяют итоговую сумму. Проверить кадастровую стоимость вашего объекта быстрее всего на карте gradbase.ru — достаточно ввести адрес.

Льготы по налогу на имущество — кто может не платить

Льготы — главная причина, по которой ваш сосед может платить ноль. Они делятся на федеральные (действуют по всей стране) и муниципальные (устанавливаются местными властями).

Федеральные льготные категории

Статья 407 НК РФ освобождает от уплаты налога на имущество следующие категории граждан:

• Пенсионеры (в том числе получающие пенсию по потере кормильца)
• Предпенсионеры (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет)
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды
• Герои Советского Союза и Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы
• Участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий
• Военнослужащие с выслугой 20+ лет
• Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца
• Лица, пострадавшие от радиационных катастроф (Чернобыль, «Маяк», Семипалатинск)
• Физические лица — в отношении хозяйственных построек до 50 кв. м на участках для ЛПХ, садоводства, ИЖС

Главное ограничение: льгота действует только на один объект каждого вида. То есть если у пенсионера две квартиры и один гараж — он освобождается от налога по одной квартире (на выбор) и по гаражу. За вторую квартиру придётся заплатить.

Льготу нужно заявить. Подайте уведомление в любую налоговую инспекцию — лично, через МФЦ или через личный кабинет на nalog.gov.ru. Если не укажете, по какому объекту хотите льготу, ФНС применит её к объекту с максимальной суммой налога.

Муниципальные льготы

Местные власти могут расширить список льготников. Например, в некоторых муниципалитетах от имущественного налога освобождены многодетные семьи, малоимущие граждане, одинокие родители.

Узнать о муниципальных льготах можно:

• На сайте ФНС в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»
• В местной администрации
• В налоговой инспекции по месту нахождения объекта

Не поленитесь проверить. Бывает так, что человек годами платит налог, на который имеет полное право на льготу. За три предыдущих года переплату можно вернуть — по заявлению в ФНС.

Сроки и порядок уплаты

Налог на имущество физических лиц уплачивается один раз в год — не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. То есть налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года.

Налоговое уведомление приходит не позднее чем за 30 дней до срока уплаты — обычно в сентябре-октябре. Уведомление направляется:

• В электронном виде — через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru (если он у вас есть, бумажное уведомление уже не пришлют)
• По почте — заказным письмом (если личного кабинета нет)

Способы оплаты:

• Через личный кабинет на nalog.gov.ru
• Через банковское приложение (большинство банков подгружают налоговые уведомления автоматически)
• Через портал Госуслуг
• Через банк — по реквизитам из уведомления
• В отделении почты

Если уведомление не пришло — это не освобождает от обязанности уплатить. Вы обязаны самостоятельно сообщить в ФНС о наличии объекта недвижимости, если не получаете уведомлений (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). Срок — до 31 декабря года, следующего за годом приобретения.

Что будет, если не платить налог на имущество

Последствия нарастают поэтапно. И каждый этап — дороже предыдущего.

Этап 1: пеня. Начисляется с первого дня просрочки. Размер — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день. При ключевой ставке 21% и долге 5 000 рублей — это примерно 3,5 рубля в день. Немного, пока долг маленький.

Этап 2: требование об уплате. ФНС направляет требование с указанием суммы и срока погашения — обычно 8 рабочих дней.

Этап 3: взыскание через суд. Если сумма долга (включая пени) превышает 10 000 рублей, налоговая обращается в суд за судебным приказом. Это упрощённая процедура — приказ выносится без вызова сторон.

Этап 4: исполнительное производство. Судебный приказ передаётся приставам. Они могут списать деньги со счёта, ограничить выезд за границу (при долге от 30 000 рублей) или обратить взыскание на имущество.

Срок давности по налоговым долгам — три года. Но ФНС редко ждёт так долго.

Актуальное значение ключевой ставки, от которой зависит размер пени, можно посмотреть на странице ключевой ставки.

Как оспорить начисленную сумму

Вы получили уведомление и цифра кажется неправильной. Что делать?

Сначала — разберитесь, откуда она взялась. Три самых частых причины завышенного налога:

1. Завышена кадастровая стоимость. Если она выше рыночной — вы имеете право оспорить. Это можно сделать через комиссию при Росреестре или через суд. Подать заявление может любой собственник. Результат: кадастровую стоимость пересмотрят, а налог пересчитают.
2. Не учтена льгота. Если вы имеете право на льготу, но не подавали заявление — ФНС её не применит. Подайте уведомление, и налог пересчитают за три предыдущих года.
3. Техническая ошибка. Неправильная площадь, не тот вид объекта, дублирование записей. Такое бывает. Напишите обращение в налоговую инспекцию — через личный кабинет или на бумаге.

Если вы хотите оспорить именно кадастровую стоимость — начните с того, чтобы узнать её точную величину. Откройте GradBase, найдите объект по адресу или кадастровому номеру и сравните данные с рыночными ценами на аналогичные объекты.

Срок для обращения: оспорить кадастровую стоимость можно в течение действия текущей оценки (до проведения следующей). Налог пересчитают с даты начала применения оспоренной стоимости.

Как проверить данные об объекте через кадастровую карту

Каждый объект недвижимости, с которого начисляется налог, имеет запись в ЕГРН. И каждая такая запись содержит параметры, напрямую влияющие на размер налога: площадь, назначение, кадастровая стоимость.

Ошибка в любом из этих параметров — ошибка в налоге.

Вот что стоит проверить прямо сейчас:

• Площадь объекта. Бывает, что в реестре указана площадь больше фактической — из-за технической ошибки при постановке на учёт. Каждый лишний квадратный метр увеличивает базу.
• Назначение объекта. Если жилой дом записан как «нежилое здание» — ставка может быть 0,5% вместо 0,1%. Разница — в пять раз.
• Кадастровая стоимость. Сравните её с рыночными аналогами. Если расхождение — 30% и более, есть смысл оспаривать.

Где проверить: на кадастровой карте gradbase.ru вы увидите кадастровый номер, адрес, площадь и кадастровую стоимость объекта. Для детальной проверки (ФИО собственника, обременения, история переходов прав) понадобится выписка из ЕГРН.

Важная связь: налог на имущество физических лиц — не единственный имущественный налог. Если вы владеете земельным участком под домом, вам начисляют ещё и земельный налог. Это два разных платежа: один — за строение, второй — за землю. Подробнее о земельном налоге — в отдельном гайде.

И последнее. Налоговое уведомление — не приговор. Это документ, который можно и нужно проверять. Формула расчёта открыта, ставки опубликованы, кадастровую стоимость можно оспорить, а льготу — заявить даже задним числом за три года. Все инструменты для этого у вас есть. Нужна только внимательность — и 15 минут времени.