Средняя цена квартиры в Москве в 2026 году

Средняя цена квартиры в Москве: цифры июня 2026

Средняя цена квартиры в Москве — 395 671 рубль за квадратный метр по состоянию на июнь 2026 года (данные mirkvartir.ru). В абсолютных цифрах: однокомнатная квартира в Москве стоит в среднем 14,3 млн рублей, двухкомнатная — 21,5 млн, трёхкомнатная — 35,1 млн рублей.

Это средние цены по всему городу. На вторичном рынке картина другая: средняя стоимость квартиры в первом квартале 2026 года достигла 35,85 млн рублей — рост на 27,1% за год и первое место среди всех городов-миллионников России.

На первичном рынке в старых границах Москвы квадратный метр новостройки в первом полугодии 2026 года стоил уже 830 400 рублей — плюс 21,4% год к году. Рекордный темп роста за несколько лет.

Эти цифры — средние по больнице. Реальный разброс по районам гигантский: от 190 тысяч рублей за метр на окраинах до 2,9 млн рублей в центре. Чтобы понять, сколько стоит конкретная квартира, нужно смотреть не на среднее, а на конкретный адрес. Бесплатный сервис gradbase.ru показывает кадастровые данные по любому объекту прямо на карте — удобно как отправная точка для анализа.

Парадокс: ипотека под 20% — а цены всё равно растут

Казалось бы, ипотека под 17–23% годовых должна была остановить покупателей. Логика простая: брать кредит под такую ставку — значит переплачивать вдвое-втрое за весь срок. Но цены на московские новостройки выросли на 21,4% за год. Это парадокс?

Нет. Рынок держится на двух опорах.

Первая — льготные программы. Семейная ипотека и IT-ипотека дают ставку от 6% годовых. Средняя сумма ипотечного кредита в Москве — около 9,5 млн рублей при сроке 22 года. При льготной ставке ежемесячный платёж терпим; при рыночной 20% — нет. Именно льготники формируют спрос на первичку.

Вторая — психология продавца. На вторичном рынке собственник квартиры в Москве не обязан продавать. Если покупателей мало — он просто снимет объявление. Квартиры в цене не падают, потому что предложение уходит с рынка быстрее спроса.

Ещё один не очевидный фактор: по итогам государственной кадастровой оценки 2025 года кадастровая стоимость квартир в типовых московских домах выросла в среднем на 20,9%. Это потянуло за собой налоги. Владельцы, планировавшие продавать «потом», стали продавать сейчас — пока налог ещё не вырос. Часть этих продаж попала в статистику и сжала предложение в верхних ценовых сегментах.

Сколько стоит квартира в Москве: таблица по типам жилья

Ниже — сводные данные по средней стоимости московских квартир на июнь 2026 года. Цифры отражают предложения на рынке, а не сделки — реальная цена сделки в среднем на 3–7% ниже.

| Тип жилья | Средняя цена объекта | Цена кв. м |

|---|---|---|

| Однокомнатная квартира (все рынки) | 14 282 393 руб. | 395 671 руб. |

| Двухкомнатная квартира (все рынки) | 21 526 071 руб. | 395 671 руб. |

| Трёхкомнатная квартира (все рынки) | 35 147 429 руб. | 395 671 руб. |

| Студия в Москве (купить) | от 6–8 млн руб. | от 300 000 руб. |

| Вторичный рынок, средняя сделка Q1 2026 | 35 850 000 руб. | 497 200 руб. |

| Новостройка, комфорт-класс | — | 423 100 руб. |

| Новостройка, бизнес-класс | — | 616 300 руб. |

| Новостройка, старые границы Москвы, среднее | — | 830 400 руб. |

Обратите внимание на разницу: средняя цена кв. м по всем типам сделок — 395 тысяч, а вторичный рынок отдельно уже 497 тысяч. Новостройки бизнес-класса и вовсе за 616 тысяч. Среднее врёт — всегда уточняйте, в каком сегменте считали.

Для справки: трёхкомнатная квартира в массовой новостройке (средняя площадь 78,7 кв. м) стоит около 26,4 млн рублей. При рыночной ставке 20% и первоначальном взносе 20% ежемесячный платёж — около 200 000 рублей. Это зарплата многих московских специалистов целиком.

Цены по районам Москвы: от 190 до 2 900 тысяч за метр

Разброс цен по районам Москвы — один из самых больших среди крупных городов мира. По данным IRN.RU на май 2026 года:

• Центр (Арбат, Хамовники, Якиманка, Пресненский район): 450 000–650 000 руб./кв. м на вторичке, элитные объекты — до 2 900 000 руб./кв. м
• Второй пояс (Аэропорт, Коньково, Фили-Давыдково, Митино): 220 000–350 000 руб./кв. м
• Периферия в старых границах: от 190 000 руб./кв. м — это самые недорогие квартиры в Москве по цене

География важнее метража. Двухкомнатная квартира в Чертаново может быть дешевле однокомнатной в Хамовниках в три раза.

Чтобы сравнить цену конкретной квартиры с соседними объектами и понять её кадастровую оценку, удобно использовать карту Росреестра — на gradbase.ru она доступна бесплатно с данными по всем зарегистрированным объектам. Кадастровая стоимость не равна рыночной, но даёт базовый ориентир и показывает, насколько предложение соответствует официальным оценкам.

Про самые бюджетные локации подробнее — в гайде о недорогих районах Москвы.

Первичка против вторички: где дешевле купить квартиру в 2026

На первый взгляд логика такая: новостройка дороже, потому что новая. Реальность сложнее.

На первичном рынке цена 1 кв. м в комфорт-классе — 423 100 рублей. На вторичном рынке средний метр — уже 497 200 рублей. Вторичка дороже первички в пересчёте на метр — парадокс, который объясняется просто: вторичные квартиры чаще расположены ближе к центру и в уже сложившейся инфраструктуре.

Где выгоднее покупать — зависит от трёх факторов:

• Ипотека. Льготная семейная или IT-ипотека доступна только на первичку. При ставке 6% против рыночных 19–20% экономия за весь срок — миллионы рублей. Если вы подходите под льготную программу, первичка выигрывает по итоговой стоимости почти всегда.
• Котлован. Цена квартиры на котловане в Москве — на 15–25% ниже, чем у готового объекта того же застройщика. Риск — достройки ждёте 2–4 года.
• Готовность к заезду. Вторичка — ключи сразу. Первичка с отделкой от застройщика — ещё несколько месяцев ремонта не нужны, но цена выше.

Цена на вторичное жильё в Москве по данным «Циан» в мае 2026 года составила в среднем 15,31 млн рублей за объект — это медиана предложений на сайте, не средняя по сделкам.

Подробнее об условиях льготной ипотеки — в гайде о семейной ипотеке 2026 года.

Как найти недорогую квартиру в Москве — три рабочих способа

Самая дешёвая квартира в Москве по цене — это не фикция. Но чтобы её найти, нужно знать, где искать и что проверять.

Способ 1. Котлован

Квартиры на стадии котлована в Москве стоят дешевле готового жилья на 15–25%. Комфорт-класс на старте продаж — от 7–8 млн за студию. Главное: проверяйте застройщика через реестр ДОМ.РФ и эскроу-счёт — деньги должны быть защищены.

Способ 2. Периферийные районы с метро

В районах за МКАД (Новомосковский, Троицкий административные округа, а также Некрасовка, Косино-Ухтомский) цены на 30–40% ниже, чем в аналогичных домах ближе к центру. При этом метро уже есть или строится. Однокомнатная квартира в Москве «цена купить» — от 8–9 млн именно здесь.

Способ 3. Проверка кадастровой стоимости

Есть правило: если цена сделки ниже кадастровой стоимости квартиры, налоговая пересчитает НДФЛ от 70% кадастровой стоимости — согласно статье 214.10 Налогового кодекса. Это значит: покупать объект с ценой ниже кадастра рискованно. Продавец может указывать заниженную цену в договоре, а разницу — «в конверте». Для покупателя это риск: при перепродаже налог посчитают от рыночной, а не договорной цены.

Для сравнения рыночной и кадастровой стоимости используйте данные Росреестра — они бесплатно доступны через gradbase.ru по адресу или кадастровому номеру. Больше о методике оценки — в гайде про рыночную стоимость квартиры.

Налог на квартиру в Москве по кадастровой стоимости в 2026 году

После государственной кадастровой оценки 2025 года кадастровая стоимость квартир в типовых московских домах выросла в среднем на 20,9%. Переоценка в Москве проводится раз в два года. Это прямо влияет на ежегодный налог на имущество.

В Москве действует прогрессивная ставка налога на имущество физических лиц:

| Кадастровая стоимость объекта | Ставка налога |

|---|---|

| До 10 млн рублей | 0,1% |

| От 10 до 20 млн рублей | 0,15% |

| От 20 до 50 млн рублей | 0,2% |

| От 50 до 300 млн рублей | 0,3% |

| Свыше 300 млн рублей | 2,5% |

Пример расчёта: кадастровая стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе — 12 млн рублей. Вычет по закону — стоимость 20 кв. м. Допустим, после вычета база составит 9 млн рублей. Налог — 9 000 000 × 0,1% = 9 000 рублей в год.

Для квартиры в центре с кадастровой стоимостью 45 млн рублей и базой после вычета 38 млн — налог уже 38 000 000 × 0,2% = 76 000 рублей в год.

С 1 августа 2026 года можно выбирать: получать налоговое уведомление по обычной почте или электронно через личный кабинет на Госуслугах.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры и оспорить её при завышении — читайте в отдельном гайде о кадастровой стоимости.

Как проверить квартиру перед покупкой: минимальный чек-лист

Около 10% объявлений о продаже жилья на российском рынке содержат недостоверные сведения — это не домыслы, а данные наблюдений за рынком. При этом МВД зафиксировало снижение числа мошенничеств при продаже жилья в Москве в I квартале 2026 года на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причина — покупатели стали грамотнее.

Пять шагов, которые занимают час и могут сохранить несколько миллионов:

• Запросите выписку из ЕГРН на объект. Она покажет текущего правообладателя, все обременения (залог, арест, сервитут) и историю переходов права. Это базовый документ для любой сделки.
• Проверьте соответствие площади из объявления и данных Росреестра. Расхождение в 1–2 кв. м — норма, больше — повод задать вопросы.
• Убедитесь, что перепланировка узаконена. Если нет — это ваша проблема после покупки, не продавца.
• Проверьте наличие долгов по ЖКХ. Они переходят к новому собственнику по долгу за капремонт (ст. 158 Жилищного кодекса).
• Убедитесь, что в квартире не прописаны третьи лица, в том числе отбывающие наказание или проходящие военную службу.

договор купли-продажи квартиры у нотариуса — не обязательный, но дополнительный уровень защиты. Нотариус проверяет дееспособность сторон и фиксирует сделку. Стоимость нотариального удостоверения — 0,5% от цены договора, но не более 20 000 рублей (ст. 22.1 Основ о нотариате). Подробнее о всех этапах — в гайде про договор купли-продажи квартиры.

Прогноз цен на квартиры в Москве на конец 2026 года

Аналитики расходятся в оценках — это честно отражает неопределённость рынка.

MR Analytics и «НДВ Супермаркет недвижимости» прогнозируют: в сегментах бизнес и премиум рост составит не менее 18–19% по итогам 2026 года. Главный драйвер — дефицит качественного предложения и отложенный спрос состоятельных покупателей.

IRN.RU придерживается более осторожной позиции: для стандартных объектов умеренный рост на уровне инфляции, то есть 4–6%. Аргумент — высокая ключевая ставка ЦБ давит на платёжеспособный спрос, а реальные доходы населения не успевают за ценами.

Что это означает на практике:

• Если вы покупаете жильё для жизни, а не для перепродажи — время ожидания «дна» редко оправдывает себя на московском рынке. За три года ожидания цены исторически растут быстрее, чем накапливается депозит.
• Если рассматриваете инвестицию — ликвидные однокомнатные квартиры и студии в Москве проще сдать в аренду. Средняя цена аренды квартиры в Москве в 2026 году: однушка — 60 000–80 000 рублей в месяц в спальных районах, двушка — 90 000–130 000 рублей. Доходность — 4–6% годовых от рыночной стоимости, что ниже депозитных ставок. Считайте.
• Квартиры на карте Москвы с ценами удобно анализировать через открытые данные Росреестра — сервис gradbase.ru даёт кадастровую карту бесплатно, что помогает сравнить заявленную цену с официальной оценкой объекта.

Рынок московской недвижимости — не биржа. Цены здесь меняются медленнее, чем кажется, и редко снижаются больше чем на 10–15% даже в кризис. Покупка с горизонтом 5+ лет статистически не приносила убытков за всю историю рынка с 1991 года.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит однокомнатная квартира в Москве в 2026 году?

Средняя цена однокомнатной квартиры в Москве в июне 2026 года составляет 14 282 393 рубля (данные mirkvartir.ru). Минимальный порог — от 8–9 млн рублей в периферийных районах, максимум в центре — 40 млн рублей и выше. Средняя цена кв. м по всем рынкам — 395 671 рубль, но реальный разброс по районам — от 190 000 до 650 000 руб./кв. м.

Почему цены на жильё в Москве растут, хотя ипотека стоит 20% годовых?

Рост поддерживается двумя факторами. Во-первых, льготные программы — семейная и IT-ипотека — дают ставку от 6%, поэтому покупатели с детьми или работающие в IT продолжают брать первичку. Во-вторых, продавцы на вторичном рынке не обязаны снижать цену: если покупателей мало, они просто убирают объект с продажи. Предложение сжимается быстрее спроса, что удерживает цены.

В каком районе Москвы самые дешёвые квартиры в 2026 году?

Самые доступные квартиры в Москве — в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО), а также в Некрасовке, Косино-Ухтомском, Капотне и Бирюлёво. Цена кв. м здесь начинается от 190 000 рублей. Метро в большинстве из этих районов уже есть или строится, что делает их перспективными для жизни.

Стоит ли покупать квартиру в Москве сейчас или лучше подождать снижения цен?

IRN.RU прогнозирует рост цен на стандартное жильё на 4–6% по итогам 2026 года; в бизнес-сегменте MR Analytics ожидает 18–19%. Исторически московский рынок не демонстрировал длительных периодов снижения — коррекции были не глубже 10–15% и быстро отыгрывались. Если покупка для жизни с горизонтом 5+ лет — ждать «дна» статистически невыгодно. Если инвестиция — считайте доходность аренды (4–6% годовых) против депозита.

Как рассчитать налог на квартиру в Москве в 2026 году?

Налог считается от кадастровой стоимости квартиры за вычетом стоимости 20 кв. м (необлагаемый минимум по ст. 403 НК РФ). Ставка прогрессивная: до 10 млн руб. — 0,1%, 10–20 млн — 0,15%, 20–50 млн — 0,2%, 50–300 млн — 0,3%, свыше 300 млн — 2,5%. После оценки 2025 года кадастровая стоимость московских квартир выросла в среднем на 20,9%, что повлечёт пропорциональный рост налога.

Что значит, если цена квартиры ниже кадастровой стоимости?

Если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая при расчёте НДФЛ применит именно 70% кадастровой стоимости — согласно ст. 214.10 Налогового кодекса. Для покупателя риск в другом: при последующей продаже налоговая может запросить пояснения по разнице между договорной и рыночной ценой. Покупать квартиру с явно заниженной ценой в договоре — риск налоговых претензий.

Сколько стоит студия в Москве в 2026 году?

Купить студию в Москве можно от 6–7 млн рублей в периферийных районах (ТиНАО, Некрасовка) и от 8–10 млн — в районах с развитой инфраструктурой второго пояса. Студии в центральных округах стартуют от 15–18 млн рублей. Цена кв. м в новостройках комфорт-класса — от 423 100 рублей, что делает студии (площадь 20–30 кв. м) наиболее доступным форматом первичного рынка.