Виды разрешённого использования земельных участков — классификатор ВРИ
Что такое вид разрешённого использования (ВРИ)
Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка определяет, каким именно образом можно использовать землю: строить жилой дом, вести сельское хозяйство, размещать магазин или промышленное предприятие. ВРИ устанавливается в соответствии с градостроительными регламентами и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
Виды разрешённого использования фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и отображаются в кадастровых сведениях об участке. Использование земли не по назначению может повлечь штрафы и предписания об устранении нарушений.
Классификатор ВРИ 2026: основные группы
Классификатор видов разрешённого использования утверждён приказом Росреестра и содержит 13 основных разделов:
- Сельскохозяйственное использование (1.0–1.20)
- Жилая застройка (2.0–2.7.1)
- Общественное использование объектов капитального строительства (3.0–3.10.2)
- Предпринимательство (4.0–4.10)
- Отдых и рекреация (5.0–5.5)
- Производственная деятельность (6.0–6.12)
- Транспорт (7.0–7.5)
- Обеспечение обороны и безопасности (8.0–8.4)
- Деятельность по особой охране и изучению природы (9.0–9.3)
- Использование лесов (10.0–10.4)
- Водные объекты (11.0–11.3)
- Земельные участки общего пользования (12.0–12.3)
- Земельные участки общего назначения (13.0–13.3)
Каждый раздел включает конкретные виды с числовым кодом и описанием допустимой деятельности.
Основные виды разрешённого использования
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
Код 2.1 в классификаторе. Предназначен для строительства жилого дома высотой до 3 этажей (до 20 м), не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты. Допускается размещение гаражей, хозяйственных построек, выращивание сельхозкультур. Это самый популярный ВРИ для частного домостроения.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство
Код 2.2 (приусадебный участок). Позволяет как строить жилой дом, так и вести подсобное хозяйство. Если участок расположен в границах населённого пункта (приусадебный) — на нём можно строить дом. Полевой участок ЛПХ за пределами населённого пункта допускает только сельскохозяйственную деятельность без капитальных строений.
Для ведения садоводства
Код 13.2. Участки в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). Допускается строительство садового дома, который при соблюдении требований может быть признан жилым. С 2019 года понятие «дачное строительство» упразднено и заменено на «садоводство».
Для сельскохозяйственного производства
Коды раздела 1.0. Включают растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство и другие виды. Строительство жилых домов не допускается (за исключением фермерских хозяйств по коду 1.16). Земли сельхозназначения охраняются государством, перевод в другие категории ограничен.
Для коммерческого использования
Коды раздела 4.0 — предпринимательство. Сюда входят: торговые центры (4.2), рынки (4.3), гостиницы (4.7), развлекательные объекты (4.8), автосервис (4.9) и другие. Размещение жилых домов запрещено. Кадастровая стоимость и ставки налога для коммерческих ВРИ существенно выше, чем для жилых.
Как узнать ВРИ земельного участка
Самый быстрый способ проверить вид разрешённого использования — открыть кадастровую карту GradBase, найти участок по кадастровому номеру или адресу и посмотреть сведения в карточке объекта. ВРИ отображается вместе с категорией земель, площадью и кадастровой стоимостью.
Другие способы узнать ВРИ земельного участка:
- Заказать выписку из ЕГРН — в ней указан действующий ВРИ
- Посмотреть в правоустанавливающих документах на участок
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ
- Проверить на публичной кадастровой карте Росреестра
Основной, условно-разрешённый и вспомогательный ВРИ
Для каждой территориальной зоны ПЗЗ устанавливают три категории видов разрешённого использования:
- Основной ВРИ — выбирается правообладателем самостоятельно без дополнительных согласований. Достаточно подать заявление в Росреестр на изменение ВРИ.
- Условно-разрешённый ВРИ — требует прохождения процедуры публичных слушаний и получения разрешения от органа местного самоуправления. Например, размещение магазина в жилой зоне.
- Вспомогательный ВРИ — допускается только совместно с основным или условно-разрешённым. Например, размещение гаража или хозпостройки дополнительно к жилому дому.
Таблица: ВРИ, разрешённое строительство и ограничения
| ВРИ | Что можно строить | Ограничения |
|---|---|---|
| ИЖС (2.1) | Жилой дом до 3 этажей, гараж, хозпостройки | Высота до 20 м, не более 1 дома на участке |
| ЛПХ приусадебный (2.2) | Жилой дом, хозпостройки, теплицы | Только в границах населённого пункта |
| Садоводство (13.2) | Садовый или жилой дом, хозпостройки | Параметры по ПЗЗ, признание жилым — по суду |
| Сельхозпроизводство (1.1–1.20) | Сельхозобъекты, склады, фермы | Жилое строительство запрещено (кроме 1.16) |
| Торговля (4.2) | Магазины, ТЦ, павильоны | Жилое строительство запрещено |
| Промышленность (6.0) | Производственные здания, склады | Санитарно-защитная зона, жильё запрещено |
Как изменить вид разрешённого использования
Процедура изменения ВРИ зависит от того, входит ли нужный вид в перечень основных или условно-разрешённых для данной территориальной зоны.
Если нужный ВРИ — основной для зоны по ПЗЗ, достаточно подать заявление в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) об изменении сведений ЕГРН. Решение комиссии и публичные слушания не требуются.
Если нужный ВРИ — условно-разрешённый, необходимо:
- Подать заявление в администрацию муниципального образования
- Пройти публичные слушания (оповещение жителей, обсуждение, протокол)
- Получить разрешение главы администрации
- Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН
Если нужный ВРИ отсутствует в градостроительном регламенте зоны — потребуется изменение ПЗЗ или перевод земли в другую категорию, что является длительной и сложной процедурой.
Узнать текущий ВРИ любого участка и категорию земель можно на кадастровой карте GradBase — бесплатно, без регистрации и за несколько секунд.