Перечень по кадастровой стоимости: что это и как проверить

Что такое перечень по кадастровой стоимости

Перечень по кадастровой стоимости — это официальный список объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется не по балансовой, а по кадастровой стоимости. Правовая основа — статья 378.2 Налогового кодекса РФ. Перечень формируется региональным органом исполнительной власти ежегодно и направляется в налоговые инспекции.

Главный практический смысл: если ваш объект попал в этот список, налог на имущество вы платите от кадастровой стоимости — а она зачастую в разы выше балансовой. В Москве на 2026 год в перечень включено более 42 000 объектов коммерческой недвижимости совокупной площадью 100 млн кв. м. По сравнению с 2025 годом перечень вырос на 7%.

Список формируется на основании данных ЕГРН о категории, назначении и фактическом использовании объектов. Проверить кадастровую стоимость конкретного объекта можно через бесплатную кадастровую карту gradbase.ru — данные загружаются напрямую из Росреестра.

Почему попасть в перечень — это неожиданно дорого

Вот парадокс, о котором мало кто думает заранее. Допустим, вы купили нежилое помещение площадью 200 кв. м в деловом центре. По бухгалтерским документам оно стоит 8 млн рублей — именно от этой суммы вы и платили налог на имущество организаций по ставке 2,2%. Годовой налог: около 176 000 рублей.

Потом ваш объект включили в перечень по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость недвижимого имущества того же помещения — 25 млн рублей. Ставка для объектов из перечня в Москве — 2%. Итог: 500 000 рублей в год вместо 176 000. Рост налоговой нагрузки — почти в три раза.

При этом уведомление от ФНС вы получите уже после того, как обязанность по уплате возникла. Оспорить включение в перечень постфактум сложнее, чем сделать это заблаговременно. Именно поэтому проверять перечень нужно в начале каждого налогового периода — не когда пришло требование об уплате.

С 2026 года ситуация стала острее: выявленное или созданное в течение года имущество включается в перечень и облагается налогом по кадастровой стоимости уже в текущем налоговом периоде, а не со следующего года, как было раньше.

Какие объекты включают в перечень

Статья 378.2 НК РФ устанавливает закрытый перечень видов объектов, которые могут туда попасть. Ни один другой тип недвижимости включить нельзя — даже если регион очень хочет.

В список входят:

• Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) площадью свыше 3 000 кв. м, а также помещения в них
• Нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или фактическое использование которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания
• Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства
• Жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, садовые дома и хозяйственные строения на земельных участках для личного подсобного хозяйства — в части налога для физических лиц

С 1 марта 2026 года добавилось новое основание: единый недвижимый комплекс, в составе которого есть хотя бы одно административное здание или здание с долей торговых площадей от 20%, автоматически включается в «кадастровый» перечень.

Важный нюанс: Конституционный суд РФ постановил, что включение объекта в перечень только на основании данных ЕГРН без проверки фактического использования — неправомерно. То есть если здание по документам числится офисным, но реально используется как склад, регион не вправе включать его в перечень объектов недвижимости по кадастровой стоимости без проведения обследования. Это прямое основание для оспаривания.

Как формируется перечень: порядок и сроки

Перечень имущества по кадастровой стоимости формирует уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ. В Москве — Департамент экономической политики и развития города (ДЕPR). В других регионах — министерства имущественных отношений или аналогичные структуры.

Порядок такой:

1. Региональный орган запрашивает данные из ЕГРН об объектах, подпадающих под критерии ст. 378.2 НК РФ
2. Проводится (или должна проводиться) проверка фактического использования объектов
3. Перечень утверждается нормативным актом — постановлением правительства региона
4. Документ публикуется на официальном сайте региона
5. Перечень направляется в налоговые органы

С 2026 года срок утверждения регионального перечня перенесён с 1 января на 1 марта. Это означает, что у налогоплательщиков теоретически появилось два дополнительных месяца на реакцию. Постановление Правительства Москвы от 19.11.2025 № 2794-ПП уже учитывает новый порядок и вступило в силу с 1 января 2026 года.

База кадастровой стоимости для расчёта налога берётся по данным ЕГРН на 1 января налогового периода. Если в течение года кадастровая стоимость изменилась — в том числе по итогам оспаривания — новое значение применяется с момента его внесения в реестр.

Ставки налога для объектов из перечня

Расчёт кадастровой стоимости для целей налогообложения прост по формуле, но болезнен по суммам. Налог = кадастровая стоимость × ставка. Ни вычетов, ни коэффициентов износа — только актуальная стоимость по ЕГРН.

Ставки в Москве на 2026 год:

• 2% — для организаций на общей системе налогообложения
• 1,5% — для физических лиц и ИП при кадастровой стоимости объекта до 300 млн рублей
• 2,5% — для любых собственников при кадастровой стоимости свыше 300 млн рублей

Другие регионы устанавливают ставки самостоятельно, но в пределах федерального максимума — 2% для организаций (ст. 380 НК РФ) и 2% для физических лиц (ст. 406 НК РФ). Некоторые субъекты снижают ставки для отдельных категорий — уточнять нужно в региональном законодательстве.

С 01.01.2027 налог по «кадастровому» имуществу организаций будет исчислять сама ФНС. Организации получат сообщения о суммах платежей и с 1 апреля 2027 года освободятся от подачи уведомлений об авансовых платежах. Это упрощение, но оно не отменяет необходимости самостоятельно следить за правомерностью включения объекта в перечень.

Таблица ставок и параметров налога на 2026 год

| Параметр | Значение |

|---|---|

| Правовая основа | Статья 378.2 НК РФ |

| Кто формирует перечень | Региональный орган исполнительной власти |

| Срок утверждения перечня (с 2026 г.) | До 1 марта налогового периода |

| Минимальная площадь ТЦ/деловых центров | 3 000 кв. м |

| Ставка для организаций (Москва, 2026) | 2% от кадастровой стоимости |

| Ставка для физлиц и ИП до 300 млн руб. (Москва) | 1,5% |

| Ставка при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб. | 2,5% |

| Объектов в перечне Москвы на 2026 год | Более 42 000 |

| Суммарная площадь объектов в перечне Москвы | 100 млн кв. м |

| Рост перечня к 2025 году | +7% |

| Досудебный порядок оспаривания | Обязателен с 01.01.2026 (ст. 22.1 ФЗ-237) |

| Куда подавать заявление на пересмотр | ГБУ субъекта РФ |

| С какого момента новый объект облагается налогом | С текущего налогового периода (с 2026 г.) |

| Переход на исчисление налога ФНС для организаций | С 01.01.2027 |

Шаг 1. Проверьте, включён ли ваш объект в перечень

Для собственников коммерческой недвижимости это нужно делать ежегодно — в начале года. Алгоритм зависит от региона.

Для Москвы:

1. Перейдите на сайт mos.ru → Департамент экономической политики → раздел «Налоговая политика» → «Включён ли ваш объект в перечень»
2. Введите кадастровый номер объекта или его адрес
3. Система выдаст ответ: включён или нет, и если включён — на каком основании

Кадастровый номер объекта можно узнать несколькими способами. Самый быстрый — через gradbase.ru: введите адрес в строку поиска на кадастровой карте, и система покажет номер, площадь и кадастровую стоимость недвижимого имущества. Данные берутся напрямую из базы Росреестра.

Для других регионов:

1. Найдите официальный сайт регионального министерства имущественных отношений или правительства субъекта
2. Перечень объектов недвижимости по кадастровой стоимости публикуется в виде открытого документа (обычно Excel или PDF)
3. Поиск ведётся по кадастровому номеру — это обязательный реквизит перечня наряду с адресом и кодом КЛАДР

Обязательные реквизиты перечня по ст. 378.2 НК РФ:

• Кадастровый номер объекта
• Адрес (код КЛАДР)
• Вид объекта (ТЦ, офисный центр, нежилое помещение и т.д.)
• Основание для включения (назначение по ЕГРН или фактическое использование)

Если объект включён, но вы считаете это неправомерным — переходите к шагу 2.

Шаг 2. Как исключить объект из перечня — оспаривание

С 1 января 2026 года в России завершился переходный период по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Теперь во всех регионах действует единый обязательный досудебный порядок: сначала заявление подаётся в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) субъекта, и только при отрицательном решении — в суд. Прыгнуть сразу в суд, минуя ГБУ, не получится.

Два разных механизма — не путайте их:

Оспаривание кадастровой стоимости — вы не против включения в перечень, но считаете, что кадастровая стоимость завышена. Результат определения кадастровой стоимости можно пересмотреть в ГБУ, если предоставить отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта. При успешном оспаривании новая стоимость применяется с даты её установления по рынку.

Оспаривание включения в перечень — вы считаете, что объект вообще не должен быть в списке. Основания:

• Объект не соответствует критериям ст. 378.2 НК РФ
• Включение произошло только по данным ЕГРН без проверки фактического использования (позиция Конституционного суда РФ)
• Площадь здания менее 3 000 кв. м
• Объект реально используется не как офис, торговый или сервисный объект

Чтобы исключить объект из перечня, нужно:

1. Подготовить доказательства фактического использования — акты обследования, договоры аренды, фотографии, справки
2. Направить заявление в региональный орган, утвердивший перечень
3. Если отказ — в суд с административным иском

Помните: даже если объект исключён из перечня за прошлый год, налог за период нахождения в списке придётся пересчитывать через уточнённую декларацию или заявление о зачёте/возврате переплаты.

Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость и проверить данные по объекту, читайте в гайде [Кадастровая стоимость: как узнать и оспорить в 2026 году](/guide/kadastrovaya-stoimost-kak-uznat).

Что изменилось в 2026 году: ключевые поправки

2026 год принёс несколько существенных изменений в порядок формирования перечней и налогообложения по кадастровой стоимости.

Новый срок утверждения перечня. Раньше перечень объектов по кадастровой стоимости должен был утверждаться до 1 января налогового периода. Теперь — до 1 марта. Казалось бы, это дополнительные месяц-два для налогоплательщиков. Но на практике регионы публикуют перечни заблаговременно: Москва, например, утвердила перечень на 2026 год постановлением № 2794-ПП ещё в ноябре 2025 года.

Включение новых объектов в текущем периоде. Раньше объект, выявленный или построенный в течение года, попадал в перечень лишь со следующего налогового года. Теперь — сразу в текущем. Если в феврале 2026 года завершилось строительство торгового центра площадью 4 000 кв. м — налог по кадастровой стоимости он заплатит уже за 2026 год.

Единые недвижимые комплексы. С 1 марта 2026 года комплекс, в составе которого есть хотя бы одно административное здание или здание с долей торговых площадей от 20%, автоматически включается в перечень. Это затронет промышленно-складские и многофункциональные объекты, которые раньше успешно избегали «кадастрового» налога.

Единый порядок оспаривания. Завершён переходный период по ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ: обязательный досудебный порядок через ГБУ теперь действует во всех регионах без исключений.

Кадастровая оценка через ФГИС. С 2026 года оценка всех видов объектов недвижимого имущества проводится с использованием федеральной ФГИС на базе Национальной системы пространственных данных (НСПД). Это означает единую базу данных по всей стране и более унифицированные методики расчёта кадастровой стоимости.

Чтобы понять, как проверить данные об объекте прямо на карте, удобно использовать gradbase.ru — бесплатный сервис с актуальными сведениями из ЕГРН по всем регионам.

Чего вы не узнаете из налогового уведомления

Налоговое уведомление сообщает одно: сумму к уплате. Оно не объясняет, почему объект попал в перечень, по каким данным была рассчитана кадастровая стоимость и был ли соблюдён порядок включения.

Вот что действительно важно знать собственнику:

Кадастровая стоимость — не рыночная. Расчёт кадастровой стоимости производится методами массовой оценки: оценщик не выезжает к каждому объекту. Погрешность — до 20–30% в обе стороны. Если кадастровая стоимость вашего объекта выше рыночной — это основание для оспаривания и снижения налога.

Продажа ниже кадастровой стоимости влечёт налоговые последствия. Если вы продаёте объект недвижимого имущества, включённый в перечень, ниже кадастровой стоимости — налог на доходы для физических лиц всё равно считается от 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Продать дешевле «на бумаге» и сэкономить на НДФЛ не получится.

Неправомерное включение в перечень — не редкость. Конституционный суд РФ уже неоднократно рассматривал дела, где регионы включали объекты в перечень объектов недвижимости по кадастровой стоимости без проверки их фактического использования — только по данным ЕГРН. Суд признавал такой подход незаконным. Это значит: если ваш объект по документам числится нежилым помещением в деловом центре, но реально используется, например, как склад или производственное помещение — у вас есть правовые основания для исключения.

Перечень — публичный документ. Его не нужно запрашивать или добиваться. Он должен быть размещён на официальном сайте региона в открытом доступе. Если найти его сложно — ищите через официальный реестр или запросите данные через кадастровую карту.

Чтобы самостоятельно проверить данные об объекте перед сделкой или налоговым периодом, можно воспользоваться выпиской из ЕГРН — подробнее в гайде [Выписка из ЕГРН онлайн — как заказать и получить быстро](/guide/vypiska-egrn-online). Для оценки налоговой нагрузки по земельному участку смотрите [Земельный налог в 2026 году — ставки, расчёт, льготы](/guide/zemelnyj-nalog). А узнать налог на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости поможет гайд [Налог на имущество физических лиц — расчёт, ставки, льготы](/guide/nalog-na-imushchestvo-fizicheskih-lits).

Часто задаваемые вопросы

Как проверить, включён ли мой объект в перечень по кадастровой стоимости?

В Москве — через сайт mos.ru: раздел Департамента экономической политики → «Включён ли ваш объект в перечень». Поиск ведётся по кадастровому номеру или адресу. В других регионах перечень публикуется на официальном сайте регионального правительства или министерства имущественных отношений — скачайте документ и найдите объект по кадастровому номеру. Кадастровый номер можно бесплатно узнать через gradbase.ru.

Что делать, если объект неправомерно включён в перечень по ст. 378.2 НК РФ?

Подайте заявление об исключении объекта в региональный орган, утвердивший перечень. Приложите доказательства фактического использования объекта — акты обследования, договоры аренды, фотоматериалы. Конституционный суд РФ признал включение только по данным ЕГРН без проверки фактического использования неправомерным. Если региональный орган откажет — обращайтесь в суд с административным иском.

Изменится ли налог, если кадастровая стоимость была оспорена после утверждения перечня?

Да. Если результат определения кадастровой стоимости изменён по итогам оспаривания, новое значение применяется с даты, указанной в решении ГБУ или суда — как правило, с 1 января года, в котором подано заявление. Переплаченный налог за предыдущие периоды можно вернуть или зачесть через уточнённую декларацию или заявление в налоговую инспекцию.

С какого момента новый объект начинает облагаться налогом по кадастровой стоимости — с года постройки или со следующего?

С 2026 года — с года создания или выявления. Раньше объект, построенный в течение года, попадал в перечень только с 1 января следующего года. Теперь по новым правилам он включается в перечень и облагается налогом по кадастровой стоимости уже в текущем налоговом периоде — пропорционально числу месяцев владения.

Кто утверждает перечень по кадастровой стоимости и до какой даты?

Перечень формирует и утверждает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ — в Москве это Департамент экономической политики. С 2026 года срок утверждения — не позднее 1 марта налогового периода (ранее было 1 января). Перечень направляется в налоговые органы и обязательно размещается на официальном сайте региона в открытом доступе.

Можно ли продать объект из перечня ниже кадастровой стоимости?

Продать можно, но налоговые последствия остаются. Если объект недвижимого имущества продан физическим лицом ниже кадастровой стоимости, НДФЛ рассчитывается от 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК РФ). Занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится — ФНС это отследит автоматически.

Как формируется перечень, если у здания несколько видов разрешённого использования?

По позиции Конституционного суда РФ, при наличии нескольких видов разрешённого использования необходимо оценивать фактическое использование здания. Включить объект в перечень объектов недвижимости по кадастровой стоимости только потому, что одно из ВРИ подходит под ст. 378.2 НК РФ, недостаточно — нужно доказать, что объект реально используется именно в этих целях. Если это не так — основание для исключения.